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いらない土地の引取業者がいるらしいので弁護士が根掘り葉掘り聞いてみた

目次

いらない土地を引き取る業者がいるらしい

ある日、所有者不明土地問題や空き家問題などのニッチな負動産問題ばかりに取り組んでいる私(弁護士)のもとに、いらない不動産の引取サービスを行っているという不動産会社さん(㈱KLC)から令和3年の法改正について問い合わせがありました。

いらない不動産の引取サービス!?相続土地国庫帰属制度の民間版?

私への法改正の問い合わせはともかく、とても興味深いサービスを行っている会社さんだと思ったので、無理を押して、代表取締役の小林弘典さんに、根掘り葉掘りインタビューをさせていただきました。

左:弁護士荒井達也 右:㈱KLC代表取締役 小林弘典さん
この記事を書いた人

弁護士 荒井達也

群馬弁護士会所属。負動産問題に注力する弁護士。読売新聞などの全国紙からの取材対応や専門書の出版等を通じて相続土地国庫帰属制度や負動産の処分方法を解説している。

詳細はこちら→プロフィール詳細

不動産の引取サービスって、どういうサービスなの?

不動産のリサイクル事業!?買う場合もあれば、処分料をもらう場合も

弁護士 荒井達也(以下「荒井」という):貴社が行っているサービスは、どういうサービスなのですか?

㈱KLC 代表取締役小林弘典(以下「小林」という):当社のサービスを一言でいうと、売りたくても売れない不動産を引き取りますというサービスです。例えば、一般的な住宅やマンションなどは仲介や買取業者がいますが、地方の山林や開発失敗した別荘地などを積極的に仲介したり、買い取ってくれる不動産会社はほとんどありません。一般の方は、そういった不動産について不動産会社に相談しようとしても、相談に乗ってもらえないことが少なくありません。そういった物件を引き取るサービスが当社のサービスです(※)。

※荒井補足:ただし、田や畑などの農地法の適用を受ける物件については法律上引取ができない場合があるとのことです。

荒井:物件を引き取るというのは、貴社がいらない不動産を買ってくれるということですか?

小林:もちろん、値がつく不動産であれば、一般の買取業者と同じようにお金を払って買い取らせて頂いています。ただ、売却や管理が難しい物件の場合は、お金を払ってもらって引き取ることもあります。粗大ごみのように処分が難しい物は、捨てるときにシールを買って、それを貼って捨てますよね。ここではシールを買うという形で処分料・引取料を払うわけですが、これに近い感覚で、いらない不動産について所有者さんにお金を払ってもらって当社が引き取るということもやっています。いわば、不用品整理業の不動産版と思ってもらえるとよいと思います。

荒井:普通は不動産を手放すときは売るということでお金をもらうところを、お金の流れが逆になるのですね。

小林:そうですね。リサイクルショップをイメージしてもらえればわかりやすいと思いますが、価値があれば、買い取りますし、価値がない場合は処分料・引取料をもらうと思いますが、それに近い感覚ともいえそうですね。

処分料・引取料はいくらくらい?

荒井:実際、いくらくらいで引き取ってくれるのですか?

小林:物件によってまちまちですが、一つの例として、長年、特に維持管理や近隣からの苦情等も無い状態で今に至っている山林であれば、おおよそ50万円から100万円くらいを所有者さんに払ってもらうことが多いですね。例えば敷地内に廃屋がある場合や、崖地がある場合等には更に高額なご提案となる場合もありますし、逆に立地等も面から価値があると判断した物件は、山林等でも買い取る(当社から売買代金を支払う)物件もありますが、いずれもその値段はまちまちです。

処分料・引取料の決まり方・判断基準

荒井:処分料・引取料はどういうポイントで決まるのですか?

小林:その不動産の固定資産税がいくらか、敷地の中に木や草がどれくらい生えているか(近所に倒木や害虫などの迷惑がかかるリスクがどれくらいあるか)、建物がある場合はどれくらい傷んでいるか、解体・修繕が必要かなどを踏まえて総合的に判断して、ご提案時には算定根拠も明らかにしています。平たくいうと、近隣の方に迷惑が掛からないようにするためには、どれくらの費用が掛かるか?から逆算して処分料・引取料を算定しています。

荒井:インタビュー前に、少し事前に私で調べたところ、もっと安い値段で引き取ってくれる業者があったように思います。貴社の処分料・引取料が高い理由は何かありますか?

小林:確かに、当社より安い値段を提示している業者があることは知っています。もちろん、企業努力が足りないというところもあると思うのですが、当社が不動産を引き取った後は、倒木等の危険物の処理や草刈りの実施など、責任ある所有者として必要な管理を行うため、そこから逆算すると、どうしても、ある程度の金額になってしまいます

荒井:確かに、所有名義を会社に移すだけで何もしないという業者がいるという話も聞きます。最低限必要な管理費さえ賄えないような安い値段で引き取るというのは逆に不安ですね。

誰が利用するの?

荒井:いずれにせよ、結構な金額の処分料・引取料にも思えるのですが、実際に利用される方はいるんですか?どういう方が利用されるのですか?

小林:50代から60代の、親の相続をきっかけに不動産を所有した方が多いです。ちなみに、男女比は半々のイメージで、相続した長男の方や、お仕事で忙しいご主人の代わりに相談にいらっしゃる奥様など、さまざまですね。

荒井:そういった方は、どういう経緯・理由で、サービスを利用するのですか?

小林:よく聞く声としては、次のようなものがありますね。

相続をきっかけに、親がこんな不動産を持っていたのかと気付いた。『自分が生きている間ずっと草刈りや管理を続けていくのか』と考えただけでも憂鬱だ。しかも固定資産税の支払いも必要になる。自分だけならまだしも、これを自分の子どもたちに相続させるのは忍びない。自分の代でどうにかしないといけないが、売ろうと思っても売れない。大規模な台風や土砂災害など大きな災害も増えてきていて、精神的にも負担なので、お金を払ってでも手放したい。

また、最近は自分の終活をきっかけに、残された子どもたちに迷惑を掛けないために生前に整理しておこうという方も増えてきています。特に、若い時に別荘地を買ったが、結局ほとんど使わないまま、自分の代でなんとかしておこうという方が典型例ですね。

どういう土地を引き取ることが多い?

行ったことも見たこともない山林が多い!

荒井:なるほど。ちなみに、貴社にくる相談では、全体的にどういう土地の相談が多いのですか?

小林:ご相談で一番多いのが、相続したものの、「現地を見たこともないし、場所もわからない」という山林です。名寄帳や権利書と住宅地図を見ても、民家と違って山林には住所(住居表示)が無いので、「調べてみたが場所がよくわからない」という段階でご相談頂く土地が多いですね。もちろん、我々不動産の専門家が調査をすれば場所は特定できるのですが、一般の方には、その辺の知識や調査方法がわからず、場所がわからないということで困り果てている人が多く、そういうこともあり、手放したいとおっしゃる方が多いです。

小林さんが実際に引き取った土地/山林を手放したいというニーズが多いとのこと。

使わない別荘地も引取ニーズがある!

荒井:他にはどういった土地を引き取っているのですか?

小林:次に多いのが、別荘地です。高度成長期に開発された別荘分譲地が多いのですが、買ったはいいけど、更地のまま放置されている土地がかなり多いですね。また、いわゆる原野商法として、「将来開発されて日本有数のリゾート地になる」と言われ、買ったものの、道路も整備されず、別荘も周囲に1~2件しか建っていないような、要するに開発が進まなかった地域の土地を引き取ってほしいという相談も多いですね。

使わない別荘地も引取の希望が多いとのこと。

相続したいらない農地はどうなの?

荒井:なるほど。ちなみに、私のところに、農地を手放したいという相談がよく来るのですが、農地についてはどうですか?

小林:確かに農地も相談が多いです。もっとも、農地の場合、農地法という法律で農地の取引が厳しく規制されています。つまり、農地を取引する場合には、通常、地元の農業委員会から許可を得る必要があるのですが、その際、地元の現役農家でないと土地取引の許可はしないよと言われ、結局、現役農家でない当社では引取ができなくなってしまいます。その場合、当社から相談者に「農業委員等を介して、買ってくれそうな人を紹介してもらう」「農地バンクを利用する」等の選択肢をアドバイスしておりますが、歯がゆいながらその限度で留まっていることが多いです。

他方で、農地の中でも、いわゆる耕作放棄地といわれる土地――地目は田や畑になっているが、例えば長らく耕作しておらずススキが伸び放題だったり、ほぼ山林化していて、とても農地としては使えない土地――の場合、農業委員会に調査を依頼すると「農地ではない」と判断してもらえることがあります。そういった耕作放棄地は急増しており、その中でも農業委員会が「農地ではない」と判断した土地については、非農地証明(ひのうちしょうめい)という証明書を出してもらい、農地以外の地目に変更することが出来るのですが、その手続きを踏めば、農地法の規制が掛からないので、そういった土地を当社で引き取ることができます。

荒井:実際に非農地証明を出してもらって引き取った土地はあるのですか?

小林:あります。先日も九州地方にある畑の相談があり、現地を見たところ、実際には竹林になっていて、農業委員会に相談した結果、非農地証明を出してもらい、当社が引き取ったというケースがありました。

引渡後は、どうなるの?

引渡後は、どうなるの?

荒井:貴社が引き取った土地は、どうなるのですか?

小林:放置状態の山林や別荘地でも、こういった土地でも欲しいという方がいらっしゃるため、そのような方の中で、きちんと責任を持って所有して下さる方への売却や賃貸を視野に、現状維持を前提に保有します。そのため、当社が所有中は、近隣に迷惑を掛けないよう必要な管理を行っていますが、当社所有後すぐに開発したり、何かを建てたりすることはほとんどありません。

㈱KLCで引き取った物件は近隣に迷惑を掛けないように管理するとのこと。

負動産は誰が買うの?

荒井:どういう方が買われるのですか?

小林:購入者は十人十色ですが、最近は、山林であれば山間部でのセカンドハウスが欲しいという方や、キャンプなどのアウトドアを趣味にされている方で山林が欲しいという方が購入されることが多い印象です。用途によって土地の活用の仕方も大きく異なり、これが、活用の選択肢を狭めてしまうような開発や大規模整備を当社が直ちに着手しない理由の一つでもあります。

引取後に「返す」と言われない?

荒井:貴社が引き取った後に、管理してみたら結構大変だった、そういう場合に、所有者に返しますと言ったりしないのですか?

小林:ありません。ただ、契約上、詐欺的な形で当社に引き渡された場合などの超例外的な場合には契約違反でお返しすることはありえます。例えば、産業廃棄物が埋まっていて、それを知っていたのに、それを意図的に隠して当社に引き渡した場合や、近隣の方と深刻なトラブルになっているのにそれを意図的に隠して引き渡した場合等ですね。他方で、一般の方では気づかないような管理上の問題については、もしも引き渡した後に発覚しても、追加費用を請求したり、所有者の方にお返しすることはありません。この点は、当社と締結頂く契約書にも明記しています。

どう管理してる?近所からのクレームは?

荒井:貴社では、引き取った土地について、具体的に、どういった管理をしているのですか?手放した方としては、手放したはいいけど、近所の方からクレームが来ると不安になると思うのですが。

小林:まず、周囲に危険・被害を及ぼす可能性が明らかな物件については、林業事業者や建築士、リフォーム業者の方等の意見を聞きながら、伐採整備や解体の要否や必要程度を判断していきます。その必要性が高い場合、引き取り後に直ちに伐採や解体等を進めます。

また、危険度が進行している物件は、当社に名義が変わる前から、依頼者様の同意を得ながら、専門業者と相談を進めます。他方で、周囲に危険・被害を及ぼす可能性が低い物件の場合は、先程申し上げたような”いろいろな買い手がいる”背景から、敢えてすぐには整備着手はせずに、必要最低限の管理を行いつつ、そういった物件の活用を希望する方へのご紹介を進めていきます。

買い手は大丈夫?問われる能力と倫理観

荒井:最近は、ソロキャンプがブームになっていると思います。言葉が悪いですけども、にわかファンで倫理観や責任感がなさそうな人が一定数いらっしゃると思うのですが、そういった方に貴社が売却すると、結果的に、土地が放置されて、周りに迷惑を掛けるということにはならないのですか?

小林:たしかに、私もそのような話やニュースを見聞きする機会もあり、決して軽視できない問題だと認識しており、当社がそのような方へ売却したことをきっかけに、近隣に迷惑を掛けるということは避けたいと考えています。

そのため、当社が売却するときには、購入希望者にかなり慎重に説明をします。「買ってしまえば、放置していても大丈夫」ということはなく、周りに迷惑を掛けないように、維持管理をする責任があることや、もしも飽きたとしても、次の買い手が現れない限り、”ポイ捨て”するようなことができないことも説明しています。「不動産は、生き物と同じ」と表現することもありますね。

一方、たしかにソロキャンプブームによって”倫理観や責任感の足りない人”も一定数いるとは思いますが、「キャンプ好きな人」と一括りで見ても、当社がお伝えしている倫理観や責任については理解頂ける方が大半である印象です。

また、実際には、先に挙げたような説明をしたときの相手方の反応で、責任感のない方はなんとなく分かりますし、そういった方の多くはいつのまにか返事が無くなり、音信不通になってしまいます。また、仮に「返事はいいけれども、計画内容や発言の端々から管理能力がない」と思われる方には、当社はお売りしていません。そういった取組みもあってか、幸いなことに現状、当社が関与した物件で問題が起きたという話は聞いていません。新所有者の管理が不適切だと、近隣の方が困り果てて、前の所有者に連絡が来るというケースもままあるのですが、そういったクレームは聞いたことがありません。

もし万が一のときは?

荒井:少し意地悪な質問かもしれませんが、もし貴社が取得した物件に問題が起きて近隣の方に大きな被害を与えたときは、貴社が多額の損害賠償責任を負う可能性があると思うのですが、その場合、物件を所有する法人を破産させて有耶無耶にしようということはないのですか?

小林:もちろん、有耶無耶にするつもりはありません。静岡県熱海市で起きた土砂災害のように、盛り土なされていて、危険がある物件について引取依頼があった場合は、危険な状態を除去するための費用を考慮した金額を、依頼者様から処分料・引取料としてご負担頂きながら、引取後速やかに対応することになります。実際に、当社の相談実績の中でも、土砂災害リスクがかなり危険な状態になっている傾斜地の相談がありましたが、その際は、その対処に相当な費用がかかることが判明し、処分料・引取料も数千万円単位の御見積になったケースがあります(ただ、そのケースは最終的に引取依頼は見送りになりましたが…)。

いずれにせよ、処分料・引取料の負担という形で依頼者様にも一定の協力を頂きつつ、当社単体でリスクを負いきれず、すぐに当社が破産してしまうような、社会的に迷惑をかけるような提案はせず、かといって依頼者様に過度な負担がかからないよう、両面から熟考した中でご提案するよう常に心掛けています。

ただ、規模の大小かかわらず、当然ながら事故が起きる可能性はゼロにはできないと考えています。保険のようなものがあれば、もちろん加入したいのですが、現状、林業関係や建物用の施設関係の保険等が一部ある程度で、土地だけを対象にした災害関係の保険が見当たりません。この点については、現在、同業者と業界団体の設立を進めていて、そこで保険や共済の仕組みを作れないかと考えているところです。

荒井:意地悪な質問をしましたが、重大事故が起きれば、会社だけではなく、役員の刑事責任も問題になりますし、また、多額の損害賠償責任を負って仮に法人が破産しても、役員個人に損害賠償責任(会社法429条)が残ります。この個人の責任は、破産してもそう簡単に免責されませんので(破産法253条1項2号3号)、法的に見ると、重大事故が起きたら法人を破産させて問題を終わりにすることは簡単にはできません。それを分かりつつあえて質問をさせていただきました。

相続土地国庫帰属制度への評価

荒井:ちなみに、2023年4月からスタートする相続土地国庫帰属制度については、どう思いますか?

小林:当社のサービスとコンセプトが同じですが、制度の利用条件が厳しい印象があり、どこまで使いやすいか、制度開始後の運用を注視したいと考えています。とりわけ、この制度は、当社で引き取れない農地についても制度が利用できるため、どういった利用がされるのか非常に関心があります

荒井:確かに農地が引き取りの対象になるのは大きいですね。他方で、先ほど教えていただいた処分料・引取料に着目すると、おそらく相続土地国庫帰属法の方が高くなるのではないかと思います。また、山林についてはそもそも引取の要件を満たすことが難しい。そうなってくると、貴社のような民間事業者と相続土地国庫帰属制度の使い分けが今後重要な実務上の留意点になりそうですね。

小林さんの相続土地国庫帰属制度への所見について興味深く聞く荒井

詐欺的業者について

負動産に関する詐欺の手法

荒井:ちなみに、不要な土地を引き取る会社には、詐欺的な業者が多いと聞きますが、どう思われますか?

小林:確かに、少なからずそういった詐欺的な業者がいるという話は耳にします。よくあるのは、山を買うという営業トークで、山を引き取りつつ、別の山を売りつけるという手法の詐欺があります。

荒井:確かに、国民生活センターHP消費者庁HPでも出ていますね。

小林:こういった業者がいることもあり、業界としての信頼性はまだまだ低いと思います。他方で、相談を受ける中で、社会的なニーズがあるとも感じるため、健全な会社が増えるよう、業界が健全な方向に向かうよう、自分としてもできることをしていきたいと考えています。

健全な業界にするために取り組んでいること

荒井:具体的に何かされているのですか?

小林:手前味噌ながら、業界団体の設立に向けて準備を進めています自主ルールを策定したり、ガイドラインを整備するなど、一般の方が安心して利用できる環境整備を進めていきたいと考えています。

荒井:興味深いですね。私も法律家としてお役に立てることがあればご協力させていただきます!

KLCって、結局何者?

株式会社KLCとは?信用してもいいの?

荒井:そもそもの質問ですが、貴社=KLCさんって大丈夫ですか?信用してもいいのですか?(笑)

小林:私が言葉を尽くしても難しいところがあると思いますが(笑)・・・

荒井:確かに「私は正直者です」という人が本当に正直なのかというそういうわけでもありませんし、変な質問でしたね(笑)。

小林:いえいえ。確かに業界としての信頼度がまだまだ足りていないので、そう思われるのもしょうがないと思っています。まずは、当社としてはお客様から信頼いただけるよう1件1件精神誠意丁寧に取り組んでいるところです。

株式会社KLCの社名の由来

荒井:ちなみにKLCという社名の由来はなんですか?

小林: Kobayashi Land Create(小林が土地を創造する)の略です(笑)

荒井:なるほど・・・・!(笑)

宅建業の免許ありますか?

荒井:ちなみに宅建の免許はあるんですか?

小林:ありますよ。

荒井:見せてください(笑)。

小林:わかりました。

疑い深い荒井は不躾にも免許証の提示を求める

株式会社KLCの強み!?

荒井:疑って失礼いたしました。。。ちなみに、他の同業者との違い、貴社の強みはありますか?教えてください。

小林:他社のサービス内容を熟知しているわけではないのですが、当社では利用者の方に安心して利用いただけるよう様々な配慮をしています。例えば、処分料・引取料を払って手放す方は、お金を払っても名義が本当に変わるのだろうかという点に強い不安を持っています。そのため、着金後すぐに名義変更ができるよう司法書士の先生と連携を取っています。また、司法書士の先生の選び方についても、依頼者様が自分の信用できる司法書士に手続きを依頼したいご希望があれば、その方に名義変更の手続を行ってもらっています。また、サービスの内容とは直接関係ないのですが、当社や私の取り組みや雰囲気が少しでもわかるように、YouTubeやブログ等で精力的に情報発信をしています。

Youtubeがすごい!?

荒井:YouTubeをやられているのですね。登録者は何人くらいいるのですか?どれくらい再生されているのですか?

小林:「相続の鉄人」というチャンネルですが、登録者は7000人弱です。総再生回数は約50万回です。(いずれも2022年5月時点)

荒井:この手のチャンネルにしてはかなり多いですね。

小林:確かに、エンタメ系と違って、見ていても決して面白いチャンネルではないと思うのですが、それでも、これだけ伸びてうれしく思いますし、逆に言えば、社会的な関心が強い分野ということで身が引き締まる思いです。

不動産引取業を始めようと思った理由

荒井:そもそも、どうしてこのサービスを始めようと思ったのですか?

小林:私自身、もともと、売れない不動産などの負動産を扱っていたわけではなのですが、相続に関する相談を多く受ける中で、売れない不動産の売り方を聞かれたとき、自分自身どうしていいかわからないということがあり、これは不動産の専門家として、放置すべきではないと考え、問題に取り組むようになりました。

不動産業界での実績

荒井:なるほど。不動産業界では、どれくらい働いているのですか?

小林:実は9才のときから不動産業界に入ると決めていて、大学時代から不動産業界でアルバイトをしているほか、卒業後も不動産業界一筋で、今年で業界歴は18年目になります。。

不動産業界・不動産の奥深さ

荒井:そんなに不動産業界って面白いんですか?笑

小林:不動産って奥深いんですよ。もともと9才の頃に不動産業界に興味を持ったのが、私の家が貧しく、ボロ家で、恥ずかしくて友達を呼びたくないというコンプレックスがありました。大きな家に住みたい、カッコいい家に住みたいという強い思いがあり、不動産は人生をよりよいものにしてくれるという”憧れ”の対象でした。また、土地や建物には自然の雄大さや造形美などの美しさがあり、心を晴れやかにしてくれます。

他方で、年齢を重ねる中で、家や土地には、人々の様々な歴史やエピソードが刻まれていることに気付かされると共に、諸行無常ではないですが、寂れた団地等の建物が老朽化する中で、そこで暮らしていた人々の思いが儚く風化していくさまや不動産自体が忘れされていく様を見ると、むさしさや儚さを感じます。私は、必ずしも人付き合いが得意ではないのですが、そのせいもあってか、土地や建物から感じる人の思いや感情に心が揺さぶられる事が多いです。

趣味はやっぱり・・・

荒井:趣味はありますか?

小林:旅行です。学生時代は47都道府県を回りました。コロナの前までは年2,3回海外にもよく行っていました。旅行をすると、様々な地域の土地や建物を見ることができます。公私混同のところもありますが、とにかく、いろんな土地や建物を見るのが好きです。

不動産の魅力について生き生きと話す小林さん

不動産引取サービスを利用する場合

荒井:最後に、貴社のサービスを利用したいという方のために、いくつか聞きたいと思います。実は、私の知り合いで、このサービスを使いたいという人がいて、その人から聞いてこいと言われまして。。。

小林:どうぞ。なんでもお答えします。

会社に行かないといけないの?

荒井:まず、サービスを利用する際は、利用希望者が現地に行ったり、貴社に伺ったりする必要があるのですか?

小林:どちらも不要です。他方で、当社に対して不安があったり、まずは直接会って話を聞いてみたいというお客様からご希望があれば、喜んで直接対面しながらご相談を伺っています。

書類集めがめんどくさい?

荒井:利用希望者の方で不動産の書類の準備が結構必要なんですかね?

小林:基本的にはこちらで必要書類などを取得しますが、印鑑登録証明書や名寄帳など、ご本人しか取得できないものがあり、そういった資料については、利用希望者の方に取得をお願いしています。ただ、その場合も、郵送で取得できる場合がほとんどですので、様々な役所に足を運んでいただく必要はあまりないと思います。

いつまでサービスをやっていますか?

荒井:知人曰く親が亡くなったときに使いたいそうですが、いつまで営業されるのですか?笑

小林:当社が世の中で必要とされている限りは営業しつづけます!(笑)

最後に

荒井:最後に何かコメントはありますか?

小林:荒井先生のお取り組みにも共通する部分だと思いますが、世の中で相続をきっかけに不動産の対処に苦慮している方は本当に多く、それにも関わらず相談窓口が極めて少ない印象です。専門家の立場として、そのような方を1組でも多く解決に導きたいと思いますし、一般個人の方々にも、こういった情報をご覧にきっかけに、財産をどうするか、相続をどうするかを家族で考えるきっかけにして頂けたら嬉しいです。

2022年6月1日荒井追記
小林さんの方からご連絡があり、「『荒井弁護士の記事を見た』と言ってくださった方には、引取料を5%割引させていただきます」とのことでした。もし本記事をご覧になってご興味を持っていただいた方はお気軽にお問い合わせください。
株式会社KLC

小林弘典

株式会社KLC 代表取締役

信念「価値のない不動産は無い」

「価値のない不動産は無い」を信念に、相続等をきっかけにして放置された不動産でお困りの方を中心に、相続・遊休不動産処分のコンサルティング・引取支援を専門に取り組んでいる。2022年からは、遊休地の購入希望者の一助にもなれればと、遊休不動産の個人間取引サイト「フィールドマッチング」を開設・運営している。

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▼㈱KLCさんについて

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