弁護士 荒井達也
弁護士として国庫帰属制度の制定に関与。相談も100件以上対応。申請済みの案件・申請準備中の案件に多数関与。他にもTV･新聞等、専門書出版などを通じて国庫帰属制度や負動産の処分方法を発信している。
相続登記の義務化、実は怖くないけど、絶対に今すぐやってください
こんにちは。弁護士の荒井達也です。
今日は、実は怖くない！相続登記の義務化を完全攻略！でも相続登記は今すぐやれ！絶対というテーマで解説します。
みなさん、相続登記の義務化はご存知ですか？
「3年以内に、相続の名義変更をしないといけなくなったんでしょ？」
「違反すると罰則があると聞いたから、早めにやらないといけないんだよね？」
「うちの実家、まだ相続が終わってないから早くやらなきゃ」
こういった感想をお持ちではありませんか？
実は、相続登記の義務化の内容は正確に理解できれば、そんなに怖くないルールだということがわかります。
ただ、相続登記自体は絶対すぐにやってください。
一見すると、矛盾するような話ですが、この記事を読めば一発で理解できます。
是非最後までご覧ください。
相続登記の義務化の経緯
経緯を知れば、疑問が氷解
相続登記の義務化が、なぜ怖くないか？
相続登記が義務化された経緯がわかれば一発で分かります。
ただ、表面的な知識ではなく、深い深い理解が必要です。
まず、質問です。
あなたは、なぜ相続登記が義務化になったのかご存知でしょうか？
詳しい方であれば、「所有権不明土地問題がきっかけでしょ？」とお答えいただけると思います。
正解ですが、50点くらいです。
所有者不明土地問題とは何か？
「そもそも所有者不明土地問題ってなんだよ？」
こう思うかたもいらっしゃるかもしれません。
大事なのでこの点から説明します。
所有者不明土地問題は、不動産の所有者が書かれた台帳、これを不動産登記というのですが、この台帳に書かれている方の情報が、明治時代や戦前から更新されておらず、最新の所有者がわからなくなってしまったという問題です。
名義変更や住所変更って大変
みなさん、引越しをすれば、転居届を出しますよね？
郵便局にも行って転送届もしますよね？
会社に届けたり、学校に届けたり、あとはアマゾンの配送先を変更したりしますよね。
引越すると様々な手続を行うと思うのですが、不動産についても手続が必要です。
不動産の所有者が書かれた台帳、不動産登記にも、所有者の名前と一緒に住所が書かれています。
引越しの際に、この住所を変更していない方がたくさんいらっしゃるんですよね。
そのため、例えば、市役所が土地の所有者に連絡を取りたいと思っても、お手紙が届かなくて困ってしまうということがありました。
同じような問題は、不動産の所有者の方が亡くなった場合にもあります。
不動産の所有者が亡くなると、配偶者やお子さんたちが相続人になりますが、みなさん、死亡届や銀行の手続はしても、不動産の名義を書き換えるということはあまりしていないんですよね。
特に、普通の人が相続したくない思う、山なんかだと、明治時代のご先祖様の名義のままになっていることが少なからずあります。
そうすると、山で災害が起きたときや、公共事業で道路を作ろうと思っても、所有者に連絡が取れないということがあるんですね。
東日本大震災がきっかけ
これが特に問題になったのが、東日本大震災のときです。
この震災で多くの地域が津波の被害を受けました。
そこで、津波の被害があった地域では、自治体の主導で津波が来ない山の方に住宅地を作ろうということになりました。
これを高台移転事業といったりします。
高台移転事業を進めるために、自治体が、早速、山の所有者に連絡をしようとしました。
しかし、名義が古くてお手紙が届かないということが頻発しました。
当時、多くの被災者は仮設住宅で不便な暮らしを強いられていました。
一日も早く新しい住宅地を完成させたい。
でも、土地の所有者に連絡が付かない。
相続人を調べて連絡するしかない。
でも、お子さんがたくさんいるようだ。
亡くなっているお子さんもたくさんいる。
地元から離れている子孫も多い。
相続人が一人二人、5人十人、20人30人、どんどん増えていく。
全員からハンコをもらわないと買収ができない。
けど、いつになれば終わるんだろうか。
こんな土地がたくさんあったんですね。
ある専門家は、こういいました。
「所有者不明の問題がなければ、あと２年近く早く用地取得が進んだだろう」
「冬が寒い東北で、被災者につらい思いをさせてしまったのは、専門家としても痛恨の極みだ」
このような問題が起きたことがきっかけで、名義が古いままではダメだということになりました。
そこで、土地の所有者がなくなったら、相続人は名義変更せよ、しないと罰則だということで相続登記が義務化されたんですね。
本当に相続人・国民が悪いのか？
相続登記の義務化はしょうがない？
ここまで聞いて、みなさん、どう思いましたか？
「そういう経緯があったんだったら、義務化もしょうがないね。」
「罰則を貸してでも名義変更させようというのは、よくわかりました。」
こう思いましたか？
ただ、本当に、これって、相続人がわるいんでしょうか？
私はそうだとは思っていません。
相続登記は、ずっと任意だった、みんなそう言っていた
そもそも、相続登記はこれまで義務ではありませんでした。
法的には、相続登記をしなくても、してもどっちでもよかったんですね。
風の噂ですが、とある役所の人が、過去に、相続登記なんてしなくてよいよと公然と言っていたという話も聞きます。
もちろん、当時は義務ではありませんから、これ自体間違っているとは言い難いです。
ただ、法律も、役所も相続登記をしないことに対しては何もいってこなかったんですね。
国の手のひら返し
それが、東日本大震災のような問題が起きたからということで、義務化が決まったわけです。
いわば手のひら返しと言えます。
しかも、相続登記の義務化というのは、問題を解決するための唯一の方法ではありません。
振り返ってみましょう。
この問題は、不動産登記という不動産の台帳の情報が古くなっているということが問題の本質でした。
所有者が明治時代の人で、今の所有者に連絡が取れない、だから今の登記、台帳の情報をアップデートして、最新の情報にしよう、そうすれば、連絡が取れるようになるはずだということなんです。
国だって出来る
ただ、情報のアップデートをするのは、別に相続人じゃなくたってできるんです。
実際、国や自治体が相続人に代わって相続登記をすることがあります。
例えば、税金を滞納していた方の不動産を差し押さえようと思ったら、不動産の名義が亡くなったご両親のままになっている。
こういった場合に、国や自治体の方で、相続人に名義を書き換えて差押をします。
つまり、今の不動産登記システム上、相続人以外でも名義変更はできるんですね。
相続登記の義務化が意味するところ
そういう前提があるなかで、今回の相続登記の義務化は、名義変更の負担を国民に押し付けているという政策ともいえます。
繰り返しになりますが、国だって自治体だって、名義変更はしなくてもいいよと言っていたわけです。
それが問題になったからという理由で、そのつけを国民が支払わされている。
これが相続登記の義務化という政策なんです。
国民は、もっと怒ってよい
ですから、国民の方はもっと怒っていいんです。
なんで、義務化なんてするんだ、国でもやれと、自治体でもやれ！と。
これは一つの意見としては全然おかしくない。
だけど、日本人はまじめなのか、義務化が決まったら、やらなくちゃって思って真面目に登記するんですよね。
すごくえらいと思います。
国「怒らないでください。今回●●を用意しました」
繰り返しになりますが、相続登記の義務化は、国、自治体、国民みんなが、ほったらかしてきた問題を国民の負担で解決するという政策です。
しかも、単なる義務化じゃなくて、罰則をつけるわけです。
不動産の相続を知ってから３年以内に登記しないと、不動産１つあたり10万円以下の罰則だ！と。
相当強力ですよね。
だから、国は、義務化に合わせて、相続登記がしやすいように登録免許税の軽減措置を行ったり、相続登記がしやすい制度（相続人申告登記制度）を充実させたんですね。
罰則は伝家の宝刀
以上の経緯もあり、国も罰則は、できるだけ科さないようにしたいと考えています。
あくまでも罰則は威嚇のためのものという意味合いが強いです。
いわば、できるだけ抜きたくない伝家の宝刀なんです。
こどもに「早くお片付けしないと今日の晩御飯なしよ」というお母さんがいると思います。
でも、実際、晩御飯あげないなんてことないじゃないですか？
本当に上げなかったら虐待ですよね。
相続登記の義務化の罰則は、これに近いです。
法務省としては、義務化の経緯もあって、できるだけ過料を科したくはない。過料があるから相続登記をしてねという考えがあるんです。
以上のように、相続登記の義務化には複雑な経緯があり、この経緯を理解すると、実はそんなに怖くない制度ということがわかります。
とはいえ、相続登記の義務化のことをもっと知りたい。
相続登記の義務化は難しい
相続登記の義務化を聞いて、なるほどね。国のスタンスはよくわかった。
でも義務化だからちゃんと守らないいけないよね。
そう思ったかたいますよね。
みなさん、まじめですね。
説明したいと思いますが、結論、相続登記の義務化は、実はとても複雑です。
一回で理解できないと思います。
メモしてください。何度も何度も読み返していただければと思います。
最初に押さえたい基本的義務
まず、相続登記の義務化、一番最初に押さえたいのが、基本的な義務というものです。
基本があるので特殊な義務もありますが、これはあとで話します。
まずは、基本の義務内容をおさえてください。
基本的な義務というのは、不動産の相続をしってから3年以内に相続登記を行わなければならないという義務です。
ここで言う「相続登記」とは、次の３つが該当します。
- 遺産分割（遺産分け）を踏まえた登記
- 遺産分割（遺産分け）前の相続人全員での登記
- 相続人申告登記 New!!
このいずれかを期限内に行えば、基本的な義務は果たしたことになります。
追加的な義務
最近の若者言葉で、「追いLINE」という言葉があるそうです。
返信がないのに、またLINEをしてしまうことです。
ようはウザったいということです。
相続登記の義務についても「追い義務」があります。
具体的には、基本的な義務を果たす際に、以下のいずれかを選択した場合に追い義務が発生します。
- 遺産分割（遺産分け）前の相続人全員での登記
- 相続人申告登記 New!!
どういう追い義務かというと、これらの登記をした後に遺産分割（遺産分け）をしたときは遺産分割のときから３年以内に相続登記をしなければならないということです。
追いLINEがウザったいように、追い義務もウザったいものです。
そのため、私なんかは、できるだけ早く遺産分割をして遺産分割を踏まえた登記をすることが良いとアドバイスします。
面倒な相手には、中途半端な対応をするのではなくて、一回でキチンと対応することが大事ということです。
過料の金額は馬鹿にできない
上記の義務に違反すると、10万以下の過料という罰則が科されます。
10万円以下の罰則と聞いて、高いと思いました？安いと思いました？
中には、「相続登記を司法書士に依頼すると10万円くらいかかるから、やってもやらなくても、10万円掛かるよね、じゃあやらない」という方がいますが、これは危険な考え方です。
というのも、過料10万円というのは、１人10万じゃなくて、不動産１つで10万円という考え方をします。
なので、実家とその敷地だけで、20万以下の過料ですよね。近くに山や畑があれば、その分、過料も増える可能性があります。
罰則が10万以内で済むというのは完全に誤解です。
3年はゆとりがあるのか？
先ほど見たとおり、相続登記は３年以内にしないといけません。
ちなみに、相続放棄という制度がありますが、相続放棄の期限は3か月でした。
3か月はタイトですよね。
四十九日がすぎてひと段落したところで、戸籍集めたり、申請書を作ったり、財産調査したりすれば、あっというまに３か月なんて経ってしまいます。
この期限を逃すと相続放棄はできなくなりますから、かなりタイトです。
他方で相続登記の3年というのは、相続放棄と比べると、ゆとりがありますよね。
ただ、実際は相続人の方もお仕事されている方が少なくありませんし、同じく相続人になっているご兄弟と離れた場所に住んでいることもありますから、なかなか連絡がスムーズにいかない場合もあります。
そう考えると、3年なんてあっという間ですよね。
コロナになって、もう３年経ちましたが、あっという間でしたよね。
あのとき立てていた目標達成できているものありますか？
自宅で筋トレしようとか、ダイエットしようとか、うまくいきましたか？
相続登記もやろうやろうと思っても直ぐできませんから、3年だから安心ということはありません。
3年のスタート時点
次に、その３年のスタート時点はいつか？も深堀りしてみましょう。
結論としては、不動産を相続したことを知った時です。
自分が相続人になったなんて知らなかったというケースは、この３年が始まりません。
もちろん、お子さんや配偶者であれば、こういったことはあまりないと思います。
知らないとしたら、蒸発してしまって、死んだことを知らないとか、配偶者と別居していて死んだのを知らなかったとか、そういうケースくらいだと思います。
他方で、ご兄弟の場合はよくあります。最近多いのがお子さんたちが相続放棄をしているケースです。
この場合、相続放棄をしたことが自動的にご兄弟に連絡されるわけではないため、ご兄弟が、自分が相続人になったということを知らなかったりします。甥姪なんかだと更に知りません。
こういった場合はそもそも3年がスタートしません。
また、自分が相続人だということを知っても、その相続で不動産をもらったということがわかっていない場合は３年がスタートしません。
亡くなった方が住んでいたご自宅などであれば、すぐわかると思いますが、山とか田畑であれば、わからないこともあります。
こういった場合は、その山や田畑については、3年がスタートしません。
そもそも、国はどうやって摘発するの？
そうすると、ここで疑問が出てきませんか？
国は、どうやって知ったと判断するのだろう？と。
知る知らないって、頭の中の問題じゃないですか？
それをどうやって国が把握して、「あなた3年経ちましたよー、罰則ですよー」と義務違反を摘発するんでしょうか。
実は、ここがとても大事です。
というのは、国がこの3年の経過を把握するのがとても難しいんです。
国の内部文書で、こういう場合に摘発しましょうという具体例が出ているのですが、それをご紹介します。
あるお子さんが、実家を相続したので、相続登記を申請しました。相続人はそのお子さん以外にもご兄弟がいます。
だけど、そのお子さんが相続することになったので、遺産分割協議書という書類を一緒に提出しました。
そして、その遺産分割協議書を見ると、実家以外にも山を相続すると書かれている、だけど、山については相続登記の申請が出されていない、ようは名義変更の申請が漏れているんですね。
こういった場合、協議書にお子さんの判子があって、そこではっきり山を相続すると書かれている。
だけど、相続登記がされていない。
この場合は、さすがに知っていただろうということで、摘発をする、と。そういうわけなんですね。
ただ、考えてみてください。そんなことあります？
ようは意図的に相続登記を申請しないんですよ。
しかも、わざわざ遺産分割協議書に書いているのに。
ある司法書士さんは、司法書士が関与する案件では、そういったことはないだろうと言っていました。
なので、摘発されるのは、申請漏れという極めて例外的な場合です。
逆に、全く相続登記を申請していない人や遺産分割協議書に山のことを書かない人、どっちかというと、こっちの方が悪質ですよね。
こういった方については、国は義務違反を把握できないんです。
ここまで聞くと摘発されるのは、一部のケースだということが、わかります。
もちろん、国が、今後、これだとさすがにまずいからもっと積極的に摘発しようと動く場合はありますが、現状はこのようになっています。
発覚した後
仮に、何らかの理由で国に発覚した場合でも、すぐに焦る必要はありません。
なぜなら、国は義務違反があった場合でもすぐに罰則（過料）を科すわけではないからです。
実は、国が義務違反を把握した場合、最初に違反者に一定期間内に登記をしてくださいと催告をします。
そのうえで、催告したにもかかわらず、違反者が相続登記をしないときに初めて罰則の手続に入ります。
逆にいえば、催告に応じて期間内に相続登記をすれば、それ以上、罰則の手続には進まないんですね。
これだと、「３年以内にやらなくても、催告が来るまで待てばよいや」となりますよね。
３年の期限が意味がなくなっています。
発覚した後
さらに、催告後に、相続登記ができない場合でも「正当な理由」があれば、過料は科されません。
この「正当な理由」というのは、いわば大義名分です。
相続登記ができない大義名分があれば、罰則は科されないんですね。
具体的に、国は、次のような場合は、正当な理由があると言っています。
- 相続登記等の申請義務に係る相続について、相続人が極めて多数に上り、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握等に多くの時間を要する場合
- 相続登記等の申請義務に係る相続について、遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
- 相続登記等の申請義務を負う者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
- 相続登記等の申請義務を負う者が配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（平成１３年法律第３１号）第１条第２項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
- 相続登記等の申請義務を負う者が経済的に困窮しているために、登記の申請を行うために要する費用を負担する能力がない場合
小難しいので平たくいうと、次のとおりです。
- 先祖名義になっていて、子孫が多く、申請書類の作成が大変な場合
- 遺言や遺産について相続人間でトラブルになっている場合（申請すべき者が不明な場合）
- 重病の場合
- DV被害等で最新の住所が登記に登載されるのがマズい場合
- お金がなくて生活が苦しい場合
だから相続登記の義務化は怖くない
以上を総合すれば、①国が義務違反を把握して、②違反者に催告したにもかかわらず、一向に相続放棄をしない場合で、③何ら正当な理由（大義名分）がないときに、罰則が課されるということになります。
①②③の具体的な内容は、国会で決めた法律ではなく、国の内部文書（通達）で決まっているので、通達で相続登記の義務化が空洞化してしまったんですよね。
「相続登記は絶対に今すぐやれ」と言われる理由
以上に述べた理由で、相続登記の義務化自体は、怖くないと考えています。
ただ、相続登記自体はすぐやってください。
なぜなら、相続人が莫大な損害賠償を請求される可能性があるからです。
以前、Youtubeで土地の相続人が6000万円の損害賠償請求を受けている事件を紹介しました。
この事件は、市役所が土地所有者に手紙を送ったけど、土地所有者が住所変更登記をしていなかったせいで、手紙が届かなかったことがきっかけの一つになっています。
登記をして手紙を受け取っていれば、こんなことは起きなかった可能性があるんです。
もちろん、裁判所は手紙が届かなかったことを考慮してくれませんでした。
登記をしなかったせいで莫大な損害賠償責任を負うことになったわけです。
上記の事件は住所変更登記が未了の事例でしたが、相続登記が未了でお手紙が届かないというケースも当然にありえるところです。
この記事を読んだ皆さんは是非速やかに相続登記を行ってほしいと感じます。
じゃあ、どうしたらよいの？
国がおススメする方法――相続人申告登記
相続登記の義務化に合わせて、国は、今までより簡単な手続を作りました。
相続人申告登記（そうぞくにんしんこくとうき）という制度です。
これは、「自分が相続人だよ」ということを国（法務局）に届ければ、義務違反にならないという手続です。
通常の相続登記を、一般の方が行うのは大変です。
何が大変かというと、まず、亡くなった方の生まれてから亡くなるまでの戸籍を集めるのが大変です。
戸籍は、戸籍法という法律が何度も改正されていることがあり、１人に対して何種類もの戸籍が作成されています。
戦前生まれの方だと、一人に４つ５つあることも普通にあります。
離婚を何回もしていたり、転籍（本籍地を変更すること）をしていると、戸籍の数も増えます。
しかも、これらの戸籍を漏れなく揃える必要があります。
これは専門家もミスすることがあるくらい面倒な作業です。
このように漏れがないように戸籍をすべて集めたうえで、相続人になる方を全て精査します。
配偶者やその配偶者とのお子さんが相続人になることが多いですが、ときどき認知をしているケースもあります。
こうやってすべての相続人は精査して相続人を確定させます。
そのうえで、誰が、不動産を相続するかを決めます。
これは遺産分けで、法的には遺産分割協議といいます。
遺産分けができたら遺産分割協議書という法的文書を作成します。
（記載内容が細かく一般の方が作るのは結構大変です。）
そして、遺産分けで自分がもらった不動産について相続登記を行うことになります。
相続登記に際しては、登記申請書という専用の書類を作成する必要があります。
法務省のHPでダウンロードできますが、専門用語が多くて難しい内容です。
こうみると、集める書類や作る書類が大変で、相続登記って大変ということがわかると思います。
これに対して相続人申告登記は、他に相続人がどれくらいいるかは問題にせず、申請者が相続人であるということさえ示せばたります。
例えば、配偶者であれば、自分の最新の戸籍を取れば、配偶者が亡くなったことと、自分がその相続人であることがわかるため、それでOKとなります。
相続人申告登記は問題の先送り
一見すると、相続人申告登記は便利だ！と思うかもしれません。
しかし、実は、相続人申告登記、問題の先送りでしかありません。
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