【2023年版】相続放棄でいらない実家の不動産（田舎の土地・建物・農地・山林）を手放す方法【弁護士が徹底解説】

2023 5/27

2023年5月27日

この記事を書いた人

弁護士　荒井達也

群馬弁護士会所属。負動産問題に注力する弁護士。読売新聞などの全国紙からの取材対応や専門書の出版等を通じて相続土地国庫帰属制度や負動産の処分方法を解説している。

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相続放棄で土地だけを放棄できる？条件は？

相続放棄をすると、その方は、はじめから相続人でなかったことになります。

そのため、ご両親等が保有していた不動産や借金も相続しません。

相続したくない土地がある場合に相続放棄すると、土地を相続せずに済みます。

他方で、相続放棄すると、土地以外の資産も相続できません。

そのため、いらない土地だけを相続放棄で手放すということは基本的にはできません。

土地を相続放棄できる法改正？

令和5年4月27日から、相続した使わない土地を国に返還できる制度が開始されます。

この制度を「相続土地国庫帰属制度」といいます。

相続土地国庫帰属制度では、相続放棄と違って、いらない土地だけを手放すことができます。

ただし利用できる土地には条件があります。

詳細は以下の記事をご覧ください。

裏技？相続放棄でいらない土地建物だけを手放す方法？

相続放棄でいらない土地建物だけを手放す方法として、生前贈与や信託を活用する方法があります。

まず、預金などの優良資産をあらかじめ生前贈与や信託などで相続人になる方に移します。

そのうえで、不要な土地や不良資産だけを残した状態で相続を待ちます。

相続が発生したあとに、相続放棄を行えば、法理論上は、土地のみの相続放棄が可能です。

なお、信託の場合、信託によって発行される「受益権」を、あらかじめ遺言書等で遺贈しておく必要があります。

これで、相続放棄の影響を回避することができます。

ただし、このような方法は、モラルハザードの要素があります。

将来、関係者から贈与や信託が無効であると主張される可能性もあります。

相続放棄された財産は、最終的に国に帰属しますが、財産の管理に必要な費用を最低限残しておくべきです。

こういった方法を検討される場合は、弁護士等の専門家に相談しながら進めてください。

素人だけで進めるとかなり危険です。

また、生前贈与の場合は、贈与税が発生する可能性があるので、別途、税理士への相談も必要になります。

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相続放棄で土地を手放す場合のメリット・デメリット

メリット

相続放棄をして土地を手放すと、土地に関する義務や責任の一切を免れられます。

ただし、一定の場合に、管理義務が残る場合がありますので、この点には注意が必要です。

詳細は以下の記事をご参照ください。

デメリット

相続放棄のデメリットは、プラスの財産まで承継できなくなる点です。

預貯金や他の評価額の高い不動産など、資産価値がある遺産がある場合に適用すると、経済的には損をしてしまう可能性があります。

相続放棄のその後―不動産（土地・建物）はどうなる？管理義務とは

相続放棄した場合、放棄された土地はどこへいくの？所有者・所有権の行方

相続放棄すると、放棄された土地は次順位の相続人が相続することになります。

次順位の相続人がいない場合や相続人が全員相続放棄した場合には、放棄された土地は最終的に国のものとなります。

相続放棄した場合、土地の登記名義はどうなる？名義変更は必要？

相続放棄した場合、放棄者は土地の名義変更をする必要がありません。

むしろ自分名義に登記すると相続放棄できなくなってしまうので、登記すべきではありません。

相続放棄した場合に土地の管理義務が残るって本当？

相続放棄しても、管理義務が残る可能性があります。

それは、放棄者が土地を現に占有している場合です。

土地を占有していない遠方の相続人の場合には管理義務は残りません。

詳細は以下の記事をご参照ください。

相続放棄した場合、土地の管理費・固定資産税は誰が払う？

相続放棄した場合、相続権が次順位の相続人へ移るので、次順位の相続人がいる場合にはそういった人が管理費や固定資産税を払わねばなりません。

相続放棄した人はこれらの経済的な負担をする必要はありません。

相続放棄した場合、ほかの借金はどうなる？

相続放棄すると、一切の遺産を相続しなくなります。

よって被相続人が他に借金や未払い金などの負債を残した場合、相続放棄した人はそうした負債も相続せずに済みます。

相続放棄した場合、土地の管理を行う相続財産管理人とは

現に土地を占有している人が相続放棄すると、自分のものと同様の注意をもって土地を管理し続けなければなりません。

管理義務を免れるには、家庭裁判所で相続財産管理人を選任する必要があります。

相続財産管理人が選任されると、相続財産管理人が土地を管理し始めるので相続人は土地を管理しなくて良くなる仕組みです。

相続放棄しても、土地の関係者に通知されない

相続人が相続放棄しても、土地関係者に連絡はいきません。用があるなら自分で伝える必要があります。

相続放棄と土地相続、ケース別の注意点

地籍調査・国土調査で役所から土地の所有者だと言われた場合に相続放棄できる？

地質調査や国土調査で「あなたが土地の所有者です」といわれた場合でも、相続放棄は可能です。

しかし直系（子どもや孫など）で被相続人と近しい関係だった相続人の場合、相続放棄するための熟慮期間を過ぎてしまったり、他の資産を相続して単純承認してしまったりしているケースが多いでしょう。

こういった行動がなければ相続放棄できます。

一方、傍系（兄弟姉妹や甥姪など）の遠い親戚の場合には、まだ法定単純承認が成立していなかったり熟慮期間が進行していなかったりして、相続放棄できるケースがよくあります。

いずれにせよ、相続放棄できるかどうか迷ったときには早めに弁護士へ相談しましょう。

兄弟からの土地相続について相続放棄をする場合の注意点

兄弟姉妹から土地を相続する場合、被相続人との関係が薄く状況がよくわからないケースも多いでしょう。土地以外にどのような財産があるのか調査の必要性があります。すぐに相続放棄するかどうか決めにくい場合には、熟慮期間の期間伸長できるかも検討しましょう。

祖父名義の土地がある場合に相続放棄をするときの注意点

祖父名義の土地がある場合、父親（母親）がすでに単純承認している可能性があります。その場合、子どもは土地の相続放棄ができません。一方、父母が単純承認する前に死亡したのであれば、相続放棄できる可能性があります。

共有名義の土地がある場合に相続放棄をするときの注意点～入会地の可能性～

名義変更の行われていない古い共有地の場合、入会地の可能性があります。入会地とは一定地域の住民が特定の森林や原野、漁場等を共同で利用する権利をいいます。入会地の共有者は村の住人だった人です。

入会権は物権の一種ですが、その内容については地域の慣習や法律によって定められます。一般的には地元の人にしか権利が認められず、村から離れると権利が失われるケースが多数です。法定相続人ではなく家を継いだ人が引き継ぐと定められる場合もあります。入会地になると通常の共有持分のような相続方法をとれないので、田舎の古い共有地の場合には、まずは対象地が入会地であるかどうかを検討しなければなりません。

共有持分権の放棄とは――持分だけ相続放棄できる？

一般的な共有持分権の場合、不要であれば放棄できます。共有持分の放棄は自由にできますし、放棄すると共有持分は他の共有者に帰属することとなります。

ただし他の共有者に負担を押し付けるだけの目的で共有持分を放棄すると、権利の濫用になる可能性もあります。不当な目的で共有持分の放棄をしないよう注意しましょう。

また共有持分を放棄した場合の名義変更には、他の共有者の協力が不可欠です。放棄したい場合には、事前に他の共有持分権者としっかり話し合って理解を得ておきましょう。

相続放棄で土地を手放したいときに必要な手続き

相続放棄で土地を手放すには、家庭裁判所で相続放棄の申述をしなければなりません。以下で手続の概要をご説明します。

相続放棄で土地を手放したいときに必要な書類

相続放棄によって土地を手放したい場合、以下のような書類が必要です。

最低限、必要な書類（子どもや配偶者が相続放棄する場合）

相続放棄の申述書（裁判所に書式あり）
被相続人の住民票除票又は戸籍附票
申述人（放棄する人）の戸籍謄本
被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍、改製原戸籍）謄本

孫や親、兄弟姉妹などが相続放棄する場合、上記以外の戸籍謄本類が必要となるケースもあります。

相続放棄で土地を手放したいときに必要な費用

印紙代800円が掛かります。

他にも切手等の諸経費が掛かります。

弁護士や司法書士に依頼する場合は数万円から10万円程度の専門家報酬も必要になります。

相続放棄で土地を手放したいときに気をつけたい期限・期間

相続放棄には期限があります。基本的には「自分のために相続があったことを知ってから3か月以内」に家庭裁判所で相続放棄の申述をしなければなりません。この期間を熟慮期間といいます。通常は「被相続人の死亡を知ってから3か月」で相続放棄できなくなると考えましょう。

ただし遺産がないと信じており、そう信じたことに正当な理由がある場合には3か月を過ぎても相続放棄が受理される可能性があります。また相続放棄の熟慮期間中に熟慮期間伸長の申立をして認められれば、3か月を過ぎても相続放棄できます。

いずれにせよ相続放棄で土地を手放したいときには、相続放棄の熟慮期間を過ぎてしまわないよう似、早めに準備して手続きを進めましょう。

相続放棄で土地を手放したい場合の相談先

相続放棄で土地を手放したいけれども自分では手続きの方法がわからない場合や不安を感じる場合などには、弁護士に相談しましょう。相続放棄の申述方法についてのアドバイスを受けられますし、弁護士に相続放棄申述の代理を依頼することも可能です。相続放棄すべきかどうか決めにくい場合、状況に応じて相続放棄をおすすめするかどうかの判断も聞かせてもらえるでしょう。

また弁護士に手続きを任せてしまえば、自分で相続放棄申述書を作成して家庭裁判所へ提出する手間なども省けます。

弁護士以外には司法書士も相続放棄の相談に乗っているケースがよくあります。ただし司法書士に認められる権限は弁護士より小さくなっています。

また家庭裁判所では相続放棄の手順についての相談はできますが、「そもそも相続放棄すべきかどうか」などの個別相談はできません。また手続きの代理も受け付けてもらえません。

土地の相続放棄に関して、よくある質問

生前に相続放棄をして土地を放棄できる？

被相続人の生前には相続放棄できません。

生前には他の資産の贈与や信託などの利用を検討しておいて、死後に相続放棄する方法で土地の相続を免れるのがおすすめです。また相続放棄には「自分のために相続があってから3か月以内」という期限もあるので、死後にはすぐに相続放棄に対応できるよう準備を進めておきましょう。

相続放棄をした場合、生前贈与された土地や財産はどうなるの？

相続放棄しても、生前贈与された土地やその他の財産に影響はありません。

生前贈与は相続放棄とまったく別の制度だからです。

生前贈与を受けていても、相続放棄できますし、相続放棄しても生前贈与された財産は失われません。

親からの相続を子が相続放棄したとき、土地所有権は孫に移る？

移りません。

確かに子どもが親より先に死亡していて孫が生きている場合、親が亡くなると孫が代襲相続します。ただし相続放棄の場合には、子どもは「はじめから相続人ではなかった」扱いになるので代襲相続は起こりません。

子どもが親の遺産を相続しても、孫に相続される心配は不要です。自分の子どものことを心配せず、遺産が不要な場合には相続放棄すると良いでしょう。

相続放棄したいけど、預金と要らない土地の両方あるときどうすればよい？

現預金などの資産と要らない土地の両方がある場合、相続したい預金に価値と相続したくない土地にかかる負担のバランスによって態度を決定すべきと考えます。

基本的に預金などの資産価値が高い場合には相続放棄をおすすめしません。たとえば預金が3000万円あって不要な土地にかかる管理や固定資産の費用が年間5万円なら、相続放棄しないで単純承認した方が得になるでしょう。一方、預金が50万円しかなければ相続放棄した方が負担も小さくなるケースが多いと考えられます。

預金や他の価値のある土地がある場合に相続放棄すべきか、については個別的な判断も必要となります。迷ったときには弁護士へ相談しましょう。

相続放棄で土地を手放す場合、弁護士に相談しよう

相続放棄によって土地を手放す場合、メリットもデメリットもあります。自己判断で対応すると後悔する結果につながりかねないので、事前に弁護士へ相談しましょう。負動産の窓口では弁護士が相続したくない土地への対策方法をアドバイスしています。お困りごとがありましたら、お気軽にLINEの公式アカウントをお友達登録してみてください。