弁護士 荒井達也
日本弁護士連合会の専門チームの一員として相続土地国庫帰属制度の制定に関与。負動産処分に100件以上対応。NHKクローズアップ現代や読売新聞等、全国メディアにも多数出演。負動産処分の専門会社『負動産の窓口』を運営。
- 負動産処分が簡単な理由
- 負動産を最短で処分する方法を紹介
負動産化した田舎の土地を相続したけど、処分できるの？売れるの？
空き家になった実家、売れない別荘地、市街化調整区域の農地、場所がわからない山林・・・
こういった価値のない不動産は、持っていても負債になるだけの『負動産』と呼ばれています。
あなたは、『負動産の処分』と聞くと、どういったイメージがありますか？
実家の土地を子どもから何とかしろと言われているが、どうしたものか
なんだか難しそう。そういうのって、どこに相談すれば良いの？
地元の不動産屋に相談したけど、嫌な顔されて門前払いされたわ
あんな田舎の土地なんか、売れるわけないだろ
こういった感想をお持ちではありませんか？
確かに、不動産屋や士業などの専門家に相談しても・・・
「売れないですね」「持ち続けるしかない」
と言われることは少なくありません。
あなたは悪くない
筆者は、これまで何百件もの負動産処分の相談を受けてきました。
そこで気づいたのが、負動産のほとんどは、「相続」か「詐欺や悪徳商法で買わされた」かのいずれかということです。
自分で積極的に買った土地が処分できなくて困っている方はごくわずかです。
多くは、親が残した負の遺産に不本意ながら苦しまされている方です。
また、負動産処分が難しいのは、今の法律が原因です。
というのも、法律で不動産会社の手数料が厳しく制限されています。
その結果、負動産処分を手伝っても、商売にならないため、どうしても断らざるを得ません。
例えば、この規制がなければ、負動産処分をサポートしてくれる会社はもっと多くあったでしょう。
しかし、そうなっていないのが現状です。これはもっぱら法律のせいです。
さらに、自然災害の増加、少子高齢化、過疎化（東京一極集中）、地価下落等も処分を難しくする要因になっています。
例えば、高度成長期であれば、負動産を処分することは、もっと簡単でした。
こういった様々な要因があり、負動産処分で苦しんでいる方が多数いらっしゃいますが、自業自得の方はごくわずかです。
あなたは悪くありません。
あなたが知らないだけ！実は、負動産の処分は簡単！
しかし、実は、あなたが知らないだけで、近年、負動産の処分が簡単になりました。
すなわち、インターネットの発達や法整備が進んだおかげで、以前よりも負動産の処分が格段と簡単になったんです！
あらそうなの？
そんな詐欺みたいは話は信用できるわけないだろう！
不動産屋は売れないって言ってたわ。ネットの記事で書かれた方法もうまくいく気がしないわ
ごもっともな意見です。
特に、頭が良い方ほど、このような感想をお持ちです。
人口減少、地価下落等の社会背景を論理的に考えれば、「欲しい人がいない、処分できない」と考えるのは、至極まっとうな判断です。
しかし、負動産処分に「完全成功報酬制」（処分できた場合だけ報酬をいただく方式、処分できない場合はタダ働き）で携わってきた者からすると、負動産処分は簡単です。
負動産処分が簡単な理由
【理由１】不動産屋の「売れない」は「処分できない」ではないから
だって不動産屋は売れないって言ってたわ。
ご存じですか？
不動産屋の「売れない」は「処分できない」とイコールではありません。
そもそも、なぜ不動産屋は「負動産」を「売れない」というのでしょうか？
これには、明確な理由があります。
上述したとおり、不動産屋は、いわゆる手数料商売です。
売れた金額の数％を手数料として受け取ります。
そのため、不動産の売却金額が安ければ、手数料はごくわずかです。
その反面、不動産屋が負う責任は、高い不動産でも安い不動産でも同じです。
そうすると、不動産屋としては、安い値段でしか売れない不動産は扱いたくありません。
すなわち、不動産屋にとって、「高く売れる不動産」が「売れる不動産」なのです。
言い換えると、安い値段でしか売れない不動産は不動産屋にとって「売れない不動産」です。
だからこそ、不動産屋は「負動産」を「（高く）売れない」というのです。
しかし、それは言い換えれば、不動産屋が売れないといっても、処分できる不動産は多数あるということです。
【理由２】欲しい人がたくさんいるから
世の中、土地が二束三文で買えるのであれば、負動産でも欲しいという方が結構います。
負動産ではありませんが、ジモティー、メルカリ、ヤフーオークション等が流行っている理由も、不用品でも、二束三文で買えるなら欲しいと考える方が多数いるからです。
例えば、普通のサラリーマンの方で、住宅ローンがあるから高額な借り入れはできないが、週末に趣味を楽しむための土地がほしいと思っている方は結構います。
ほかにも以下のような理由で格安の土地を探している人がいるのです。
- ソロキャンをする山がほしい
- 資材置き場にしたい
- 家庭菜園をしたい
- 会社の福利厚生・保養地にしたい
- 農業を拡大したい
- 蓄電池の事業をしたい
- 週末にDIYを楽しむ作業場がほしい
- 家庭用暖炉用の薪が取れる山が欲しい
したがって、適切な金額を設定し、適当な相手を見つけられれば、あっという間に負動産は処分できます。
実際、この記事でお話しする方法で、これまで以下のような実績が出ています。
- 北関東の山林・農地を数か月で売却した事例
- 中部地方の山林を数か月で売却した事例
- 東北地方の畑を３か月で売却した事例
- 九州地方の空き家を８か月で売却した事例（相続手続を含む）
- 北関東の農地を３か月で売却した事例
- 北関東のごみ屋敷を３か月で売却した事例
- 九州地方の農地を５か月ほどで売却した事例
- 東海地方の農地を半年で売却した事例
- 北海道の山林を０円で手放した事例
- 東海地方の農地を０円で手放した事例
- 東海地方の山林を地元の方に引き取ってもらった事例
- 四国地方の農地を４か月で手放した事例
これらは、ごく一部です。
いや証拠になってないよ。でっち上げじゃない？
確かに、そうですよね。
それでは、負動産処分の成功者の声を聴いてみましょう。
YouTubeに出演してくださる方は稀なので、ごく一部ですが、以下の方は負動産の処分に成功しています。
みなさん、不動産の素人です。法律の知識もありません。
成功の秘訣は行動力
でも、私には、なんだか難しそう。不動産にも法律にも詳しくないし・・・。時間もないわ。現地に行くも大変。
確かに、不動産や法律の専門知識がない、時間がない、土地が遠いところにあるなど、行動しないための理由はいくらでも出てきます。
また、理屈で考えれば、過疎化（≒東京一極集中）、少子高齢化、人口減少、地価の下落等、処分をあきらめる理由はいくらでも出てきます。
しかし、負動産処分に成功した方々は、みなさん、専門知識がなくても、時間がなくても、土地が遠くても、ひた向きに行動した結果、負動産処分を
でも・・・
確かに、慣れないこと、新しいことをするのが億劫という方は少なくありません。
私も、30歳を超えたあたりから、新しいことにチャレンジするのが、しんどくなってきました。
年を取るたびに、新しいことにチャレンジするパワーは減っているのを感じます。
ただ、問題は放置しても解決しません。
最終的には次の世代が尻拭いをすることになります。
みなさんは、このような石碑をご存じですか？
この石碑は、土地の名義人が問題を放置した結果、権利のとりまとめに、１７年あまりの歳月と６００万円を超す費用や手間が掛かったことを悔い改めるために作られた石碑です。
みなさんは、お子さん、お孫さんをはじめ次世代に負動産の問題を残す覚悟はありますか？
早期発見早期治療という言葉がありますが、問題は早めに対処することがよいです。
今始められることをやってみませんか？
戦略が大事！――地元戦略とネット戦略
もっとも、以前より簡単になったとはいえ、負動産処分は、戦略的に進める必要があります。
専門知識や実務経験がない方が、行き当たりばったりに進めると、時間、手間、お金で大きく損をします。
戦略が極めて大事です。
では、どういった戦略があるか？
負動産の処分戦略には、以下の２つがあります。
- 地元戦略
- ネット戦略
それぞれ解説します。
地元戦略――安心感と取り組みやすさがメリット
地元戦略というのは、負動産がある地元の方に引き取ってもらう方法です。
例えば、隣接地所有者を調べて、お手紙を送って引き取りを依頼する方法が典型例です。
地元戦略のメリットは、比較的に安心感があるという点です。
使わない土地を処分するうえで、引取先が常に問題になります。
引取先がよくないと、あとで返品するというトラブルになったり、近隣から前の所有者にクレームになることがあります。
例えば、北海道在住の方が鹿児島県の山林を管理するのは大変です。
逆に、処分したい土地の隣に住んでいる方であれば、管理はしやすいです。
また、近隣の方であれば、土地のこともよくわかっていますから、「想定と違った」等のクレームも起きにくいです。
そのため、不動産や法律の素人の方でも、地元戦略は取り組みやすい戦略といえます。
他方で、以下のようなデメリットもあります。
- 原野商法で購入させられた土地や売れない別荘地等は、お隣の方も同じように手放したいと考えている
- 登記されている住所にお手紙を送っても、手紙が届かないというケースがある
- お願いする立場になることが多く、契約条件が多少不利になることもある
こういったデメリットや注意点はありますが、成功すれば、短期間で簡単に処分できる可能性があります。
ネット戦略――欲しい人があっという間に見つかる場合も
次に、ネット戦略について説明します。
ネット戦略は、インターネットを活用して広く引き取り手を募集する方法です。
地元戦略は、視野を絞って集中的にアプローチする方法でした。
これに対して、ネット戦略は、逆に日本全国に幅広く引き取り手を募集する方法です。
不思議なもので、売れない土地でも欲しいという方はいらっしゃいます。
過疎地域で地元の方が全然いない場所でも、その土地が欲しいという方が出てくることがあります。
インターネットを使えば、日本全国の方が見ることができますので、幅広く募集できます。
あっという間に引き取り手が現れることもあり、この点が最大のメリットです。
他方で、見知らぬ方と不動産取引という専門的な交渉をするため、トラブルになりやすいというデメリットがあります。
特に、お互い不動産や法律の素人の場合だと、勘違いしたまま取引が進み、後日トラブルになることがあります。
また、相手が不動産に詳しい方だと、不利な契約条件を知らずにのまされることもあります。
後日、クレームやトラブルになって、最悪、裁判になると１００万円の弁護士費用が掛かるケースもあります。
地元戦略とネット戦略の使い分け
地元戦略とネット戦略の使い分けに答えはありません。
負動産処分にあたって何を重視するかによって戦略が変わります。
例えば、安心感を重視する場合、地元戦略から始めてみるのが手堅いです。
他方で、スピードを重視する場合、地元戦略とネット戦略を同時に進めることも一案です。
悩む方は、以下を自分なりに整理してみてください。考え方が整理できます。
- いつまでに処分したいか？（例：１年以内）
- いくらまで費用を負担できるか？（例：数万円、１００万円前後）
- 手間をどの程度掛けられるか？（例：フルタイムで働いているため、時間が取れない）
- 処分後のトラブルリスクをどこまで許容できるか？（例：費用が安いのであれば、トラブルはやむを得ない）
注意点として、早い！安い！うまい！楽ちん！は、ないものねだりです。
どこを譲歩できるかを整理するこで、進め方の方針が定まりやすくなります。
なお、私の依頼者や相談者は、スピードよりも安心感を重視する方が多いので、地元戦略を１，２か月チャレンジして、うまくいかない場合にネット戦略を試すという方が少なくありません。
売れない土地『負動産』を爆速で処分する方法14選+番外編2選
さて、戦略が定まったところで、具体的に負動産処分を進めていくことになります。
今回紹介する方法は、負動産の問題に長年携わってきた弁護士の私が練りに練った方法です。
負動産で困っている親しい友人がいれば、迷わずアドバイスします。
架空の方法は一つもありません。
すべて、実際に、負動産の処分の実績があるものを厳選しました。
- お隣さんに譲る
- 回覧板作戦
- 地域の有力者（寺・組合長）にお願いする
- 使っている方に譲る
- 市役所・町役場で探してもらう
- 市役所・町役場に寄付する
- 空き家バンクを使う
- ジモティを使う
- 家いちば
- ０円物件
- フィールドマッチング
- 負動産の掲示板
- 相続土地国庫帰属制度を使う
- 相続放棄をする（最終手段）
その他にも以下のような方法もありえます。
＜番外編＞
- やっぱり不動産屋に相談する
- 変人ネットワークを使う
これらを、①期間、②費用、③手間、④安心感、⑤成功確率の観点で整理すると以下のとおりです。
どれが一番いい方法か？については、手放したい方の希望や土地の状況によって変わります。
この記事を熟読して、自分にあった方法を考えてみてください。
なお、この記事を見た方は、当サイトへの無料相談（初回30分）を申し込めます。
ただし、無料相談は予告なく終了することがあります。
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<地元戦略1>お隣さんに譲渡――ザ王道
概要
処分したい土地の隣の土地を所有している方に譲る方法です。
「隣の土地は借金してでも買え」という格言があります。
これは、隣地を取得できれば、土地の活用の幅が広がり、土地の価値が上がるからです。
そのため、負動産であっても、隣の土地の所有者から見ると欲しい不動産になることが少なくありません。
期間
隣の土地を所有している方とコンタクトが取れ、話が付けば、早期に処分が可能です。
私がお手伝いしている方にも、お隣の方に譲ることができたケースは１，２か月程度の短い期間で処分を達成しています。
もっとも、調査の仕方がわからない、お手紙の送り方がわからない等の問題があると、時間は掛かるでしょう。
費用
お隣の方のお隣の方に手紙を送るなど、諸経費が少し掛かりますが、高くても数千円程度です。
手間
お隣の土地の所有者を調べるためには、法務局で公図や登記簿を取得する必要があります。
公図や登記簿を取得したことがない方や登記簿の読み方がわからない方にとっては手間が掛かると思われます。
他方で、公図や登記簿の取得に慣れている方であれば、すぐにお隣の方を特定でき、手間はかかりません。
なお、隣の所有者の調査方法は、LINEの無料特典で解説しています。
また、無料相談の申込者様には、相談時に隣地の所有者を調査することも可能です（土地が多い場合は要相談）。
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安心感
負動産処分で最も避けたいのが、契約のキャンセル（解除）です。
せっかく譲ることができたと思っていても、処分先から「返す」と言われればトラブルになります。
トラブルになる原因は千差万別ですが、最も多いのが「思っていたのと違った」という理由です。
もっとも、隣地の所有者であれば、既に隣地を所有していますから、想定外が起こりにくいといえます。
そのため、隣地の所有者に譲るという方法は比較的に安心感があります。
成功確率
成功確率は、五分五分という印象です。
高いとはいえませんが、丁寧に対応すれば、引取が実現することがまあまああります。
そのため、私が、ご相談を受けた案件では、とりあえずの処分方法としてご提案することが少なくありません。
もちろん、過疎地域であったり、原野商法で騙された土地であったり、売れない別荘地などは、お隣さんもいらないと思っていることが多いため、うまく行かないことも少なくありません。
ただ、「食わず嫌いやらない」はもったいない方法だと感じます。
<地元戦略2>回覧板作戦――意外なところから
概要
主に住宅地で配られている回覧板に、土地が欲しい人がいないかを募集するチラシを入れる方法です。
自治会長や地区の班長に相談して、回覧板に引き取り手募集のチラシを入れさせてほしいとお願いします。
私も、不動産屋から「０円でも引き取らない！」と言われた空き家をこの方法で売却したことがあります。
隣の土地でなくても、近くに土地がほしいと思っているご近所さんは意外といます。
私が、この回覧板作成を行った際も、1人ではなく、何人もの方から、その土地がほしいという連絡がありました。
ちなみに、その土地は形が悪く、道路にも接していない条件の悪い土地です。
土地の上には、ゴミ屋敷が建っており、残置物もひどい有り様でした。
こういった土地でも地域の方がほしいということはあります。
期間
回覧板に掲載してもらうことができれば、比較的短期で話が進みます。
費用
回覧板の掲載料を徴収されることは基本的に考えにくいです。
もっとも、その分、お願いする際は懇切丁寧にお話しする必要があります。
回覧板にチラシを挟むことは一般的ではありませんので、その前提でお願いしてみてください。
安心感
地域の方が引き取ってくれるのは、安心感があります。
他方で、建物を建てたい等の目的がある場合は、建築制限等の問題があるため、専門家に相談しながら進めてください。
成功確率
成功確率は、地域によるところがあります。
回覧板に掲載してもらえるかは、確実ではないため、これができるかが成功のカギです。
<地元戦略3>地域の有力者（寺・自治会長等）に引き取ってもらう
概要
お寺さんや土地改良組合の組合長などの地域の有力者の方に引取りを相談する方法です。
特に、土地がお寺さん等に近ければ、可能性はあります。
私も過去にこの方法で引取交渉に成功したことがあります。
期間
地域の有力者の方とお話ができれば、話が早くまとまる可能性があります。
他方で、そういった地縁がない場合は時間が掛かるでしょう。
ただし、その場合でもお手紙を送ることで連絡が取れる場合があります。
費用
特別の費用はかかりません。
安心感
地域の有力者の方は地域に対する責任感も強いため、比較的に安心感があります。
もっとも、建物を建てたい等の目的がある場合は建築制限等が問題になることがあるため、専門家への相談が必要です。
成功確率
地域の有力者が近くにいるか否かは微妙なところもあるため、成功確率はやや微妙なところです。
<地元戦略4>土地を使っている方に譲る――交渉方法がカギ
概要
田畑を地元の農家さんに耕してもらっているケースがあると思います。
この耕してもらっている方（土地使用者）に引き取ってもうら方法です。
期間
土地使用者の方との話がまとまれば比較的に早期に手続が進みます。
もっとも、地域によっては過疎化が進んでおり、難色を示される可能性が少なくありません。
この場合、時間が掛かる可能性があります。
費用
特別の費用はかかりません。
安心感
土地を使っている方は、その土地のことをよく知っています。
そのため、固定資産税等のことを除き、想定外が起きることは基本的に考えられません。
ただし、契約書は締結するようにしてください。
成功確率
成功確率は五分五分というところです。
そのうえで少しでも成功確率を上げるためには、交渉方法がポイントになります。
よくある失敗例は、いらない土地を引き取ってほしいとお願いする方法です。
いかにも、いらない物を押し付けている雰囲気が出てしまうため、相手も嫌な気持ちになります。
以下の内容を丁寧に伝えてみることが一案です。
- 土地使用者に限らず、土地を処分したいと考えている。
- 当面使い続けてもらいたいが、もし処分できた場合は、お返しいただきたい。
- もし引き取っていただけるのであれば、ご希望の条件でお譲りする。
なお、話し方や段取りを間違えると、土地使用者の方との関係性が悪化します。
相手の立場や気持ちを最大限尊重して、丁寧に話をすることが大事です。
<地元戦略5>農業委員会に仲介依頼
概要
市役所の農業委員会に電話し、農業委員の方に農地が欲しい方との仲介（マッチング）をお願いする方法です。
農地売買のあっせんと呼ばれるもので、多くの市町村で対応しています。
期間
農業委員の方は、地元の農家さんで、普段、農業をしているため、特に農繁期は忙しいです。
また、農業委員の仕事はボランティアみたいなものですので、どうしても優先順位は下がります。
そのため、数か月単位で話が進まないことはありますので、この点はご注意ください。
雑な対応をしてしまうと、地元でも評判になりますから、農業委員さんとは丁寧に話をしましょう。
費用
特別の費用はかかりません。
安心感
地元の農家さんが引き取り手になることが多いため、安心感は比較的にあります。
農業委員さんも、地域のことを考えて引き取り手を探してくれることが多いため、変な方が出てくる可能性は小さいです。
成功確率
優良農地であれば、引き取り手が見つかる可能性が結構あります。
ただし、山間部や過疎地域では、農家の高齢化が極端に進んでおり、地元の農家では引取りが難しい可能性もあります。
また、農業委員の方がどこまで動いてくれるかに左右されるため、農業委員の方とは丁寧にお話をしてください。
そもそも、農業委員の方は農業の片手間に農業委員の仕事をしていることがほとんどです。
忙しい中、ボランティアでやっていますから、誠意をもって丁寧にお話をしましょう。
以下作成中（ブックマーク保存をお願いします）
<地元戦略6>市役所・町役場に寄附―ー早い！安い！うまい！だけど・・・
概要
市役所や役場に、負動産を寄付（無償譲渡・贈与）する方法です。
期間
市役所の内部で手続で何か月も時間が掛かる場合もありますが、１，２か月ですぐに結果が出る場合もあります。
費用
特別の費用は掛かりません。
安心感
市町村が引き取ってくれるというのは、譲渡後は自治体が公有地として管理してくれるわけですから、とても安心感があります。
成功確率
残念ながら、確率は高くありません。
しかし、食わず嫌いであきらめる必要もありません。
以下のような
- 公有地に隣接し、自治体で活用の余地がある土地
- 防災上重要な場所にあり、自治体での管理が望ましい土地
- 林業の振興のために自治体が取得したいと考えている土地
実際に処分できた事例もあります。
地域や土地の状況に左右されるところがあるため、土地の位置関係や隣接地等を調べて市役所が寄付を受け付けるか検討してみましょう。
<地元戦略7>空き家バンク――サポートが充実
概要
自治体が運営する空き家バンクに登録して、引き取り手を探す方法です。
期間
ケースバイケースですが、早いケースだと数か月程度で決まることがあります。
費用
自治体の空き家バンクでは、地域の不動産会社がサポートしてくれるケースが多いため、成功報酬として不動産会社に仲介手数料を数十万程度支払う必要があります。
安心感
不動産会社がサポートしてくれるため、安心感が比較的にありますが、移住目的の方などは期待値が高い場合が少なくないので、思い違いや勘違いなどで後日トラブルにならないように注意深く進めてください。
成功確率
値付けをいくらにするか、交通の便がよいか、老朽化はどの程度か等にもよりますが、引き取り手が現れる可能性は全然あります。
<ネット戦略1>ジモティ――地元戦略＋ネット戦略の両取り
概要
地元の掲示板「ジモティ」という掲示板サイトに土地を出品し土地の引き取り手を募集する方法です。
サイト自体がかなり有名ですので、引き取り手が現れる可能性は十分にあります。
期間
費用
安心感
成功確率
<ネット戦略2>家いちば――空き家等の処分を専門家がサポート
概要
期間
費用
安心感
成功確率
<ネット戦略3>みんなの０円物件――知名度No.1
概要
期間
費用
安心感
成功確率
<ネット戦略4>フィールドマッチング――キャンパー等向けの山林売買サイト
概要
期間
費用
安心感
成功確率
<ネット戦略5>負動産の掲示板――完全無料の新サービス
概要
期間
費用
安心感
成功確率
<法制度1>相続土地国庫帰属制度――安心感No.1
概要
期間
費用
安心感
成功確率
<法制度2>相続放棄――最終手段＋管理責任をどうするか？
概要
期間
費用
安心感
成功確率
<番外編１>やっぱり不動産屋に相談――制度改正で風向きが変わるか？
概要
期間
費用
安心感
成功確率
<番外編２>変人ネットワークを使う――ウルトラC
概要
期間
費用
安心感
成功確率
『相続土地国庫帰属制度』で国に土地を返す！
| 引取見込み | ★★★☆☆ | 建物の解体など国の審査に合格するための準備が必要 農地（田、畑、牧場等）でも引取の対象になる。 |
| 費用の安さ | ★★☆☆☆ | 原則20万円の負担金と審査手数料を納める必要がある。 専門家に依頼する場合は専門家報酬も必要 |
| 手間の少なさ | ★★★☆☆ | 資料収集や申請書の作成が専門的で難しい。 ただし、専門家に依頼する場合は専門家が対応 |
| 引取りの時間 | ★★★☆☆ | 法務局による現地調査等、審査に時間が掛かる。 引き取り手を探す必要がない分、時間は掛からない。 |
| 相手の安心感 | ★★★★★ | 国が引き取り、国有地として管理するため安心感がある。 手放す側の損害賠償責任が法律で限定されている。 |
いらない不動産だけを手放したいというニーズに答える新制度「相続土地国庫帰属制度」が2023年（令和5年）4月からスタートします。
この制度は、国の審査に合格する必要がある点や負担金（原則20万円）を国に納める必要がある等のハードルがあるものの、相続した不要な土地を手放したいと思っていた方には、かなりの朗報です。
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最大のメリット――安心感
この制度では、引き取るのが国ですので、買主を探す必要もなければ、詐欺的業者か心配する必要がありません。
また、引取後は国有地として適切に管理されるため、近隣からのクレームを心配する必要もありません。
むしろ、近隣の方も、国が法律に基づいて管理してくれる方が安心です。
この安心感こそが相続土地国庫帰属制度の最大のメリットです。
注意点――国の審査に合格する必要がある！お金も必要
他方で、この制度を利用して土地を国に引き取ってもらうためには、国の審査に合格する必要があります。
例えば、建物が建っている場合は更地にしないと審査に通りません。
また、農地を地元の農家さんにお貸ししている場合は、土地を返してもらう必要があります。
また、国に返還する際に負担金というお金（原則20万円）を納付する必要があります。
以上を踏まえると、多少との手間やお金を掛けてでも国に引き取って欲しいという場合は、相続土地国庫帰属制度の利用を検討することをおすすめします。
相続土地国庫帰属制度については、次の記事や動画でアウトラインを解説しています。
＞【2022年版】相続土地国庫帰属制度とは？いらない土地を国に返す制度？【来年4月開始！】
なお、この記事の読者限定で、無料相談（初回30分）を申し込めます。
ただし、無料相談は予告なく終了することがあります。
相続放棄で負動産･田舎の土地･先祖の土地を手放す
| 引取見込み | ★★★☆☆ | 相続した財産のすべてについて権利がなくなる。 ただし，相続放棄者の管理義務が一定の場合に残る。 また，申請の期限が非常に短い（相続を知ってから3か月） |
| 費用の安さ | ★★★★☆ | 専門家に依頼した場合でも10万円以下で済むことが多い。 |
| 手間の少なさ | ★★☆☆☆ | 戸籍等の必要書類の収集が面倒 申請書も特殊な内容で素人が作成するのは簡単ではない。 |
| 引取りの時間 | ★★★☆☆ | 申請が問題なければ、申請から数週間程度で手続が完了する。 |
| 相手の安心感 | ★★★★☆ | 他の相続人や次順位の相続人（兄弟・甥姪）に負担が移る。 他に相続人がいない場合は最終的には国に帰属する。 |
相続した遺産を見ても、資産らしいものがなく、負担にしかならない『負動産』しかない場合は、そもそも相続を拒否するということが選択肢になります。いわゆる相続放棄と呼ばれるものです。
相続放棄を行えば、相続した不動産の権利を受け継がないことになります（ただし後述の管理責任には要注意）。
なお、お子さん全員が相続放棄をすると、相続権がご両親等に移ります。
ご両親等が既に亡くなっている場合は、ご兄弟に移ります。
ご兄弟が既になくなっている場合はそのお子さん（甥姪）に相続権が移ります。
相続放棄を行う場合は、相続権を次に取得する方にも配慮しないと、無用なトラブルを招くことになるので注意してください。
相続放棄については、動画でも解説していますのでご覧ください。
注意！より好み不可、手間が掛かる
相続放棄をすると、プラスの資産を含めてすべての遺産を受け取ることができなくなります。
現預金や収益不動産は相続したいけど、それ以外はいらないという場合には利用できません。
また、もう預金は相続人で分けてしまったという場合は、相続放棄ができません。
さらに、相続放棄の手続は、家庭裁判所に行って手続を行う必要があるのですが、戸籍謄本を漏れなく集めたり、申請書類を作成するのは簡単ではありません。
また、裁判所から照会書が来ますので、そちらへの対応も必要です。
死亡届と同じ感覚で気軽に考えると、失敗するので注意してください。
なお、あるあるの話として、「俺は相続放棄をした！」という方に話を聞くと、家庭裁判所の手続を行っておらず、単に遺産を受け取らなかったという場合があります。
これは相続放棄ではないため、もし負動産がその後に見つかった場合、正式な相続放棄を行っていない方は責任を負うことになります。
負動産･田舎の土地･先祖の土地を手放すことができない場合も
さらに、相続放棄は相続があったことを知った日から3か月以内に行う必要があるため、期限がかなりタイトといえます。
期限を過ぎている場合は、基本的に相続放棄ができなくなりますので、この点は最大限注意してください。
おススメする場合――たまたま相続した不動産がある場合
おススメするのは、①遠い親戚の相続人になっていた場合や②地方の山の一部を相続した場合です。
お子さんがいない方が亡くなると結果的に兄弟や甥姪が相続人になることがあります。
もっとも、甥姪からすれば、ほとんど会ったことがないし、自分が相続人になるなんて思っていなかったというケースも少なくありません。
こういった場合、相続人の方も相続に対する期待はないため、抵抗感なく相続放棄がしやすいといえます。
また、地方の山の一部を相続し、ある日、突然、お手紙をもらって相続人になったことを知るケースがあります。
具体的には、地籍調査、国土調査、登記所備付地図整備事業の調査などのお手紙が役所から送られてきて、相続人であったことを知ったというケースが典型的です。
実際にこのようなケースで相続放棄を行った事例を本サイトでも解説しています。
これらの場合、相続人が多数いるケースが多く、相続しても売却・放棄などが非常に困難です。
なぜなら、権利者が多数いるため、それら全員の判子がもらえないと手続が進められないことが多いためです。
そのため、こういったケースでは相続放棄がベターなこともあります。
意外な落とし穴！損するケースや管理責任が残るケース
他方で、「ゴミ屋敷だから…」「縁を切ったから」「縁遠いから」などの理由で安易に相続放棄を行ったところ、実は更地にして売れば何百万円ものお金が残ったのにというケースもあります。
私が知っているケースでは、ゴミ屋敷の解体費用を控除し、固定資産税の未納分を支払って600万以上のお金が手元に残ったというケースがあります。
そのケースでは相続人の資格があったお子さん達は相続放棄をしていたため、一円も受け取れませんでした。
また、相続放棄を行った場合でも、一定の条件下で管理義務・責任が残る場合があります。
この点について、次の記事で詳細を解説していますので、こちらをご覧ください。
＞【いつから？】2021年民法相続法改正で相続放棄者の管理義務･責任(民法940条)が変わる!【2023/4/1から】
最後に、安心して相続放棄をしたいという方は、弁護士の無料相談（初回30分）を利用してみてください。
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オススメしない方法――有料引取業者
逆に、一つだけおすすめしない方法があります。
ポイント！お金を払う必要がある
近時、山林・原野や別荘地等などを中心に、いらない不動産を有料で引き取る不動産会社が増えてきています。
この引取サービスは、土地を手放す側が引き取り手に引取料・処分料を支払うという点が特徴です。
要するに、お金の流れが逆になるわけです。
引取サービスは、引取を行う会社側で様々手続の対応をしてくれるため、手放す側の手間が少ないというメリットがあります。
農地は対象外
ただし、農地（田や畑）は、多くの場合、引取業者による引取ができません。この点には注意が必要です。
注意！不動産の引取業者の中には、詐欺業者も！
なお、不動産の引取業者の中には、次のような悪質な詐欺的業者もいるため、こういったサービスを利用する際は信用できる会社か慎重にご検討ください。
【国民生活センターへの相談事例】
相続した山林を手放したいと思っていたところ、業者から「買いたい」と電話勧誘を受け、喫茶店で会った。そこで土地売却の契約書面にサインし、手数料と言われ18万円を支払った。その際、「別の山林を担保として差し出す」という話を受けた。しかし、後日契約書を見たところ、売却と併せて別の山林を買う契約になっていた。話が違うので取り消したい。
国民生活センター相談情報部「より巧妙・深刻化する『原野商法の二次被害』の現状」
https://www.kokusen.go.jp/pdf_dl/wko/wko-201806.pdf
また、引取業者については、法規制がないため、将来トラブルにならないように最新の注意を払ってください。
引取業者の注意点については、以下の動画で解説をしているのでご参照ください。
最後に、引取業者との交渉や契約書の内容に不安があるという方は、弁護士の無料相談（初回30分）を利用してみてください。
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インターネットを使って引き取り手を探す
| 引取見込み | ★★★★☆ | 全国の人を相手にできるため、ある程度の成約が見込める。 特に近時、負動産特化のサイトが増えている。 |
| 費用の安さ | ★★★★☆ | 仲介手数料などは掛かることが多いが、高額な費用は発生しない。 なお、売買代金は土地次第では割安になる場合も。 |
| 手間の少なさ | ★★☆☆☆ | 買取候補者（個人や業者）とのやりとりに手間が掛かる。応募が殺到した場合は顕著。 インターネットでのやりとりになるため、ネットが苦手な場合は大変。 |
| 引取りの時間 | ★★☆☆☆ | サイトに掲載してから候補者が現れるまで時間が掛かるケースも |
| 相手の安心感 | ★★★☆☆ | インターネット越しで知り合っただけで、信用できない場合も。 候補者と自分でやり取りした相手であり、多少とも安心感はある。 |
次に、インターネットを使って引き取り手を探すという方法もオススメできます。
とりわけ、地方の土地の場合、不動産業者から取扱いを拒否されたり、そもそも、その地域に不動産業者がなかったりする場合がありますので、そういった場合はこの方法がおすすめしやすいです。
そのようなご意見が多いのですが、実は、以下ご紹介するサイトは閲覧者も多く、「こんな土地が売れるはずがない！と思っていたが、売れてビックリした」という声が多いと聞いています。
ただし、注意点として、インターネットの気軽さという特徴から、冷やかしのような問い合わせや無責任な連絡が多数あるという点が挙げられます。
こういったサイトでは、不動産取引のサポートが手薄いため、どうしても不安が残るというデメリットがあります。
実際にトラブルになることもあります。
その点を最大限注意して利用を検討してみてください。
○負動産の掲示板 https://souzokutochi-kokkokizoku.com/bulletin-board/
○家いちば https://www.ieichiba.com/
○フィールドマッチング https://fieldmatching.com/
○みんなの０円物件 https://zero.estate/
○山いちば https://yamaichiba.com/
このようなサイトは、全国から欲しい人を募ることができるため、効率的に引取先を探すことができます。
私の依頼者・相談者でも上記のようなサイトを利用して引き取り手を見つけた方いらっしゃいます。
「まさか、こんな土地が手放せるなんて！」と思うようなことも少なくありません。
負動産処分で閉塞的な状況にある場合は、一度チャレンジすることをおすすめします。
なお、当サイトの運営者（弁護士荒井）は、こういったサイトを利用した処分方法に詳しいため、興味がある方はお気軽にご相談ください。
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注意点――トラブルの危険性や膨大な手間
他方で、注意点も多数あります。
まず、こういったマッチングサイトでは、専門家のサポートがないため、すべて自分で対応する必要があります。
また、売主と買主の双方が、法律の素人で契約関係が不明確で、トラブルになることもあります。
トラブルになって、手放したと思った土地を「思っていたのと違うから返す」と言われると悲惨なことになります。
損害賠償などの問題に発展すると、金銭的な負担も馬鹿になりません。
裁判に発展し、弁護士に依頼すれば、弁護士費用だけで１００万円近く掛かることもあります。
話が通じな人との裁判は相当のストレスになります。
こういった点がマッチングサイトを利用した場合の注意点になります。
なお、当サイトの運営者は、こういった個人間取引で、どうやってトラブルを回避するか、契約書はどこに気をつければよいかについて弁護士として専門的な知見を持っていますので、この点が気になる際はLINEにからお気軽にお問い合わせください。
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お隣さんに引き取ってもらう
| 引取見込み | ★★★★☆ | 「隣の土地は借金してでも買え」という格言あり 宅地や農地であれば、引取で隣地の価値が上がるため見込あり |
| 費用の安さ | ★★★☆☆ | 仲介手数料等が掛からない分、費用は掛かりにくい。 ただし、土地次第では割安で売る必要も。 |
| 手間の少なさ | ★★★☆☆ | 候補者探しの手間は少ない。 ただし、手紙の送付、契約交渉、契約書の準備、登記手続等の手配が必要 |
| 引取りの時間 | ★★★☆☆ | お隣さんが対象土地に詳しい可能性があり、スムーズに進む可能性有 山林等の場合、お隣さん自身も詳しくないことがある。 |
| 相手の安心感 | ★★★☆☆ | お隣さんが現地の方であれば、ある程度の安心感はある。 山林等の場合、お隣さん自身も詳しくなく不安が残ることも。 |
お隣さんが引き取るメリット
最小限の費用で土地を手放すことができる可能性が高い点がメリットといえます。
他方で、自分でお隣さんなどにアプローチする必要があるため、手間や時間が掛かるというデメリットがあります。
「隣の土地は借金をしてでも買え」という格言があるくらいですから、売却が難しい土地でも、意外とお隣さんが購入してくださることがあります。
例えば、お隣さんであれば、駐車場にしたり、家を増築したり、曖昧だった境界の問題がなくなったり、自身の土地も売りやすくなったり、様々なメリットが生じます。
また、お隣さんではなくても、先代と付き合いがあったご近所の方が「駐車場にでもしようか」ということで購入してくださることもあります（※）。
※この辺の詳細は、田中裕治「本当はいらない不動産をうま～く処理する！とっておきの１１の方法」（ファストブック）もご参照ください。
実際、私が相談を受けたケースでも、不動産会社が手を焼いていた相続物件について、思い切って、面識はないお隣さん（60代くらい）に連絡したところ、すんなり買い取ってくださったケースもあります。
お隣さんへの手紙の文案
お隣さんやご近所さんと面識がないと、なかなかアプローチが難しいと思います。
そういった場合でも、丁寧にお手紙を送って話合いをすれば土地を引き取ってくれる可能性はあります。
確かに、会ったこともない方にいきなりお手紙を送るのは勇気がいりますよね。
そこで、私の方で、お隣さんへの手紙の文案を検討させていただきました。
＞相続した土地のお隣さんに土地を買ってもらうための手紙の文案
隣の土地の所有者の調べ方
固定資産税の課税通知書等で、自分が所有している土地の所在・地番を確認し、法務局で公図を取得すると、お隣の地番がわかります。その地番について、登記簿を取得すると、お隣さんがわかります。
この点の詳細は、次の記事で解説しています。
ちなみに、農地（田・畑）の場合は、市役所の農業委員会というところに、売却のあっせんをお願いすると、近所で農業をされている方を探してくださり、農地の売却を進めてくださります。
私も実際にお願いしたいことがあるのですが、あっという間に農業委員会の農業委員の方が農地の買い手を見つけてくれました。気になる方は「＜市町村名＞ 農業委員会」で検索して、問い合わせをしてみてください。
なお、ここまで読んで「お隣さんに引き取ってほしいけど、自分でうまくできるか自信がない」という方は、弁護士の無料相談（初回30分）を利用してみてください。
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よくある悩み
負動産を放置すると、お子さん達には次のような問題が生じます。
- 土砂災害等の被災時に莫大な賠償や復旧対応が必要になる。
- 相続紛争（負動産の押し付け合い）の原因になる。
- 資産全体が膨らみ相続税が発生・増加する。
- 親が認知症で処分できなくなった（死ぬのを待っている）。
- 固定資産税の支払が必要になる。
- 定期的な管理（草刈り等）が必要になる（何十万も掛かる例も）。
また、土地の上に建物（空き家）が建っていると、次のような問題も生じます。
- 建物が倒壊して近隣の方が死傷した場合に多額の賠償が必要になる。
- 屋根が飛散して通行人が大怪我をした場合に多額の賠償が必要になる。
- 浮浪者が住みついていて、死亡し、事故物件化する。
- 空き巣、落書き、放火の被害にあう。
- ネズミや虫のすみかになる。
- 更地にしたら固定資産税が数倍に跳ね上がった。
こういった問題は、相続が発生するまで、目に見えにくいため、相続後にこういった問題が発覚すると、「親とは縁を切った。相続放棄をする。」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
とりわけ、被災時の復旧対応や賠償問題は弁護士から見ても重大な問題です。自己破産しても責任が残る場合もあります。この点は以下で詳細を解説していますのでご興味がある方はご参照ください。
＞土地が危険な持ち物である３つの理由【土地のリスクと法的責任とは？】
他方で、難しい不動産をきちんと整理して、残すべき不動産や財産だけを引き継ぐことができれば、どうでしょうか。
きっと、お子さんから「資産や先祖の思いを繋いでくれてありがとう。」と感謝してもらい、「自分も子どもたちに思いを残していきたい」と次の世代へに財産や思いを引き継いでくれるきっかけにもなります。
なお、負動産処分には、テクニック以上に思考が大事です。以下の動画で解説しています。
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※月～金 10:00-17:00まで（不在時は折り返します）
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弁護士 荒井達也
群馬弁護士会所属。負動産問題に注力する弁護士。読売新聞などの全国紙からの取材対応や専門書の出版等を通じて相続土地国庫帰属制度や負動産の処分方法を解説している。
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