【2022年版】知らないと損する!売れない土地を手放す方法5選【いらない土地(山林・農地・宅地)あげます!】

制度の解説

いらない土地あげます!いらない土地を賢く処分する方法

「いらない土地の手放し方」で検索をすると、大抵、不動産会社の比較検討サイトをオススメされます。

しかし、負動産に詳しい人だけが知っている売れない土地の手放し方があります。

今回は、知らないと損をする売れない土地を手放す方法をご紹介したいと思います。

まず、結論として、いらない土地や手放すオススメの方法としては、次のようなものがあります。

 ・お隣さんに引き取ってもらう
 ・インターネットを使って引き取り手を探す
 ・引取料を払って業者に引きとってもらう
 ・相続放棄をする
 ・新制度を利用して国に引き取ってもらう(2023年4月以降)

 いずれの方法も不動産会社としては旨味がないので、不動産会社が勧めてくれることはありません。

 しかし、これらの方法をうまく使うと、売れない土地を賢く手放すことも可能です。

 今回は、いらない不動産(負動産)に関して相談実績が多数あり、法改正にも詳しい弁護士が、一般の方向けに、売れない土地の手放し方をわかりやすく解説します。

 

この記事を書いた弁護士

弁護士 荒井達也

群馬弁護士会所属。日弁連所有者不明土地WG幹事(2018-2022)、前橋市空家対策協議会委員を務める。著書『Q&A 令和3年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』(重版5刷)等で相続土地国庫帰属制度を解説している。

お知らせ

読売新聞からの取材

読売新聞2022年8月24日付け朝刊28面〔安心の設計MONEY〕欄にて、アドバイザーとして、相続土地国庫帰属制度を解説させていただきました。この記事を機に一人でも多くの方に制度のことを知っていただけると幸いです。

よくある悩み

相続した売れない土地・使わない土地があるけど、このままだと子どもたちに迷惑が掛かるから手放したい・・・

 お子さんに手に負えない土地を残してしまうと、お子さん達には次のような問題が生じます。

 ・相続紛争(負動産の押し付け合い)の原因になる。
 ・資産全体が膨らみ相続税が余分に掛かる。
 ・固定資産税の支払が必要になる。
 ・定期的な管理(草刈り等)が必要になる。
 ・被災時に復旧対応や賠償対応が必要になる。

 こういった問題は、相続が発生するまで、目に見えにくいため、相続後にこういった問題が発覚すると、「親とは縁を切った。相続放棄をする。」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

 とりわけ、最後の被災時の復旧対応や賠償問題は弁護士から見ても決して無視できるものではありません。この点は以下で詳細を解説していますのでご興味がある方はご参照ください。

 >土地が危険な持ち物である3つの理由【土地のリスクと法的責任とは?】

 他方で、難しい不動産をきちんと整理して、残すべき不動産や財産だけを引き継ぐことができれば、どうでしょうか。

 きっと、お子さんから「資産を残してくれてありがとう」「先祖の思いを繋いでくれてありがとう」 と感謝してもらい、次の世代へに財産や思いを引き継いでくれるきっかけにもなります。

 本記事は、こういったお子さん達に迷惑を掛けたくないと考える方向けの記事です。

売れない土地を賢く処分する方法5選

お隣さんに引き取ってもらう(宅地や農地をあげたい場合におすすめ)

引取見込み★★★★☆「隣の土地は借金してでも買え」という格言あり
宅地や農地であれば、引取で隣地の価値が上がるため見込あり
費用の安さ★★☆☆☆仲介手数料等が掛からない分、費用は掛からない。
ただし、土地次第では割安で売る必要も。
手間の少なさ★★★☆☆候補者探しの手間は少ない。
手紙の送付、契約書の準備、登記手続等の手配が必要
引取りの時間★★★☆☆お隣さんが対象土地に詳しい可能性があり、スムーズに進む可能性有
山林等の場合、お隣さん自身も詳しくないことがある。
相手の安心感★★★☆☆お隣さんが現地の方であれば、ある程度の安心感はある。
山林等の場合、お隣さん自身も詳しくなく不安が残ることも。

お隣さんが引き取るメリット

 まず、いらない土地を手放す方法の典型例として挙げられるのが、お隣さんやご近所さんに土地を引き取ってもらうということです。

 自分でお隣さんなどにアプローチする必要があるため、手間や時間が掛かるというデメリットがあるものの、うまく行けば最小限の費用で土地を手放すことができる可能性が高い点がメリットといえます。

ただ、お隣さんだからといって買ってくれるものなの?

 「隣の土地は借金をしてでも買え」という格言があるくらいですから、売却が難しい土地でも、意外とお隣さんが購入してくださることがあります。

 例えば、お隣さんであれば、駐車場にしたり、家を増築したり、曖昧だった境界の問題がなくなったり、自身の土地も売りやすくなったり、様々なメリットが生じます。

 また、お隣さんではなくても、先代と付き合いがあったご近所の方が「駐車場にでもしようか」ということで購入してくださることもあります(※)。

 ※この辺の詳細は、田中裕治「本当はいらない不動産をうま~く処理する!とっておきの11の方法」(ファストブック)もご参照ください。

 実際、私が相談を受けたケースでも、不動産会社が手を焼いていた相続物件について、面識はないものの、お隣さんに話をしたところ、すんなり買い取ってくださったケースもあります。

お隣さんへの手紙の文案

でも、手放したいのは亡くなった夫の実家の土地なの。私自身は地縁がないから、お隣さんやご近所さんのことも全然わからないわ

 確かに、お隣さんやご近所さんと面識がないと、なかなかアプローチが難しいと思います。

 そういった場合でも、丁寧にお手紙を送って話合いをすれば土地を引き取ってくれる可能性はあります。

でも、どういう手紙を書いていいのかわからないわ

 確かに、会ったこともない方にいきなりお手紙を送るのは勇気がいりますよね。

 そこで、私の方で、お隣さんへの手紙の文案を検討させていただきました。 

 >相続した土地のお隣さんに土地を買ってもらうための手紙の文案

お隣さんの調べ方

ちなみに、お隣さんが誰か?というのは、どうやって調べればよいの?

 固定資産税の課税通知書等で、自分が所有している土地の所在・地番を確認し、法務局で公図を取得すると、お隣の地番がわかります。その地番について、登記簿を取得すると、お隣さんがわかります。

 この点の詳細は、次の記事で解説しています。

 >相続した土地のお隣さんの調べ方

なお、農地(田・畑)の場合は、市役所の農業委員会というところに、売却のあっせんをお願いすると、近所で農業をされている方を探してくださり、農地の売却を進めてくださります。

 私も実際にお願いしたいことがあるのですが、あっという間に農業委員会の農業委員の方が農地の買い手を見つけてくれました。気になる方は「<市町村名> 農業委員会」で検索して、問い合わせをしてみてください。

インターネットを使って引き取り手を探す

引取見込み★★★★☆全国の人を相手にできるため、ある程度の制約が見込める。
特に近時、負動産特化のマッチングサイトが増えている。
費用の安さ★★★★☆仲介手数料などは掛かることが多いが、高額な費用は発生しない。
なお、売買代金は土地次第では割安になる場合も。
手間の少なさ★★☆☆☆候補者とのやりとりに手間が掛かる。応募が殺到した場合は顕著。
インターネットでのやりとりになるため、苦手な場合は大変。
引取りの時間★★☆☆☆サイトに掲載してから候補者が現れるまで時間が掛かるケースも
相手の安心感★★★☆☆インターネット越しで知り合っただけで、信用できない場合も。
候補者と自分でやり取りした相手であり、多少とも安心感はある。

 次に、インターネットを使って引き取り手を探すという方法もオススメできます。

 とりわけ、地方の土地の場合、不動産業者から取扱いを拒否されたり、そもそも、その地域に不動産業者がなかったりする場合がありますので、そういった場合はこの方法がおすすめしやすいです。

売れない土地は、インターネットを使っても売れないんじゃないの?

 そのようなご意見が多いのですが、実は、以下ご紹介するサイトは閲覧者も多く、「こんな土地が売れるはずがない!と思っていたが、売れてビックリした」という声が多いと聞いています。

 ○家いちば  https://www.ieichiba.com/

 ○フィールドマッチング https://fieldmatching.com/ 

 ○みんなの0円物件 https://zero.estate/

 ○山いちば https://yamaichiba.com/

 以下簡単に紹介させていただきます。

家いちばーー先祖から相続した不動産を信頼できる方に譲りたい!

https://www.ieichiba.com/

 まず、「家いちば」は、この手のマッチングサイトの先駆者で、実績もあるため、悩む場合はおススメです。

 特に、納得感を重視する方――相続した土地を手放すのは気が引けるところがあり、多少手間暇が掛かっても信頼できる人に譲りたいという方――にはおススメです。

 なぜなら、家いちばの仕組みでは、最初の交渉段階で不動産業者が入らないため、売り手と買い手の密なコミュニケーションが行われます。このコミュニケーションの中で、買い手になる方が信頼に値する方か十分に吟味することができます。

 ゆえに、この人だったら譲ってもよいという方にめぐり逢いやすいといえるのです。

 また、家いちば運営事務局のサポートが手厚い点もおススメできる点です。

 なお、家いちばの代表取締役社長が「空き家幸福論」という書籍も出版されているため、家いちばのイメージをもっと膨らませたいという方は、こちらの書籍もご参照ください。 

フィールドマッチングーー地方の山林をはじめ遊休地の売買のためのサイト

https://fieldmatching.com/

 次に、「フィールドマッチング」は最近出来たばかりのサイトではありますが、負動産に詳しい引取業者さんが運営されているので、ほとんど価値がつかない不動産ーーとりわけ山林等ーーをお持ちの方にもおススメできます。

 また、出品作業が面倒な方向け「出品代行サービス」や個人間取引が不安な方向け「取引支援サービス」などのオプションサービスも充実しているため、多少お金は掛かっても、手間なく土地を手放したいという方にはオススメできます。

 なお、フィールドマッチングは、YouTubeチャンネルでも精力的に発信されていて、社長のお人柄もよくわかりますので、興味がある方は、YouTubeの方もご参照ください。

みんなの0円物件ーー0円だから後腐れない

https://zero.estate/

 最後に、「みんなの0円物件」は、あらかじめ引渡金額0円と決まっている点が特徴です。

 0円で引き渡すため、手放す方は一切責任を負わないという契約条件で引き渡すことも可能です。

 引き受け手から見ても、0円で引き受けた物件について元所有者に責任追及することは法的にも心理的にも、かなりのハードルですので、将来トラブルになりにくいといわれています。

 なお、不動産取引に不慣れな方向けの有料サポートもありますので、「とにかく土地を手放したいけど、不慣れな不動産の手続に手間暇は掛けたくない」という方にはおススメです。

山いちばーー相続した広い山をあげたい!という方におすすめ

https://yamaichiba.com/

 最後に、山いちばさんをご紹介いたします。

 山いちば、日本全国にある山林の売買や仲介を行っている会社さんで、不動産業者が扱ってくれない山林を売却することができるサイトです。

 ただし、山林の場合、境界未確定や接道条件等の立地条件次第で、値段がつかないことも少なくないため、1ha(10000㎡)を超える山林でないと、取り扱いが難しいことがあります。

 逆にいえば、1ha(10000㎡)を超える山林を相続した場合は、一度相談していただくとよいかもしれません。

 私も以前、1ha近くの山林の売却についてご相談したところ、とんとん拍子で話が進み、十数万円の値がついたことがあります。

 なお、相談する際はあらかじめ役所に問い合わせて「林班図」という書類を取り寄せていただくと話がスムーズです。

引取業者に引きとってもらう――山林・原野、使わない別荘地をあげたい場合

引取見込み★★★★☆農地等の一部の土地を除き引き取ってもらえる可能性がある。
農地は農地法の規制により引取不可
費用の安さ★☆☆☆☆土地の状況次第で引取料が高額(100万円超)になる場合も少なくない。
手間の少なさ★★★★★引取業者が段取りを整えてくれるケースが多い。
引取りの時間★★★★★引取業者がスムーズに進めてくれるケースが多い。
相手の安心感★☆☆☆☆令和版の原野商法を行う詐欺的業者も存在する。
信頼できる業者か否かを判別するための明確な基準がない。

法律や不動産に詳しくないし、手間を掛けるのはしんどいわ。お金を払ってもいいから、楽に手放す方法はないのかしら。

 近時、山林・原野や別荘地等などを中心に、いらない不動産を有料で引き取る不動産会社が増えてきています。

 この引取サービスは、土地を手放す側が引き取り手に引取料・処分料を支払うという点が特徴です。

 要するに、お金の流れが逆になるわけです。

 引取サービスは、引取を行う会社側で様々手続の対応をしてくれるため、手放す側の手間が少ないというメリットがあります。

 他方で、農地(田や畑)は、農地法という法律で取引が厳しく制限されているため、多くの場合、引取業者による引取ができません。この点には注意が必要です。

 このような引取サービスを行っている会社さんとしては、例えば、次のような会社さんがあります。

 ○株式会社KLC https://klc1809.com/services-property/

 なお、KLCの社長にインタビューを行った際の記事を別途アップしていますので、興味がある方はこちらもご覧ください。

 ●いらない土地の引取業者に弁護士が根掘り葉掘り聞いてみた

 これまでお話した方法は、どうしても手間や時間がかかります。親から相続したけど、行ったこともない場所にある土地で、お金を払ってでも、すぐに手放したいという方にはおススメです。

 なお、不動産の引取業者の中には、次のような悪質な詐欺的業者もいるため、こういったサービスを利用する際は信用できる会社か慎重にご検討ください。

【国民生活センターへの相談事例】

相続した山林を手放したいと思っていたところ、業者から「買いたい」と電話勧誘を受け、喫茶店で会った。そこで土地売却の契約書面にサインし、手数料と言われ18万円を支払った。その際、「別の山林を担保として差し出す」という話を受けた。しかし、後日契約書を見たところ、売却と併せて別の山林を買う契約になっていた。話が違うので取り消したい。

国民生活センター相談情報部「より巧妙・深刻化する『原野商法の二次被害』の現状」
https://www.kokusen.go.jp/pdf_dl/wko/wko-201806.pdf

 

相続放棄

引取見込み★★★☆☆相続した財産のすべてについて権利がなくなる。
ただし,相続放棄者の管理義務が一定の場合に残る。
また,申請の期限が非常に短い(相続を知ってから3か月)
費用の安さ★★★★☆専門家に依頼した場合でも10万円以下で済むことが多い。
手間の少なさ★★☆☆☆戸籍等の収集が面倒。申請書も特殊な内容となっている。
引取りの時間★★★☆☆申請が問題なければ、申請から数週間程度で手続が完了する。
相手の安心感★★★★☆他の相続人や次順位の相続人(兄弟・甥姪)に負担が移る。
他に相続人がいない場合は最終的には国に帰属する。

そもそも、相続放棄で土地を手放すことはできないのかしら?

相続した遺産を見ても、資産らしいものがなく、負担にしかならない『負動産』しかない場合は、そもそも相続を拒否するということが選択肢になります。いわゆる相続放棄と呼ばれるものです。

注意点――より好み不可、手間が掛かる、短い期限

 相続放棄をすると、プラスの資産を含めてすべての遺産を受け取ることができなくなるため、現預金や収益不動産は相続したいけど、それ以外はいらないという場合には利用できません。

 また、相続放棄の手続は、家庭裁判所に行って手続を行う必要があるのですが、戸籍謄本を漏れなく集めたり、申請書類を作成するのは簡単ではありません。死亡届を出すことと同じ感覚でいると痛い目に遭います。

 さらに、相続放棄は相続があったことを知った日から3か月以内に行う必要があるため、期限がかなりタイトといえます。

おススメする場合――たまたま相続した不動産がある場合

 おススメするのは、①遠い親戚の相続人になっていた場合や②地方の山の一部を相続した場合です。

 お子さんがいない方が亡くなると結果的に兄弟や甥姪が相続人になることがあります。

 もっとも、甥姪からすれば、ほとんど会ったことがないし、自分が相続人になるなんて思っていなかったというケースも少なくありません。

 こういった場合、相続人の方も相続に対する期待はないため、抵抗感なく相続放棄がしやすいといえます。

 また、地方の山の一部を相続し、ある日、突然、お手紙をもらって相続人になったことを知るケースがあります。具体的には、地籍調査、国土調査、登記所備付地図整備事業の調査などのお手紙が役所から送られてきて、相続人であったことを知ったというケースが典型的です。

 実際にこのようなケースで相続放棄を行った事例を本サイトでも解説しています。

 >【解決事例】相続放棄により見知らぬ土地を手放した事例

 これらの場合、相続人が多数いるケースが多く、相続しても売却・放棄などが非常に困難です。なぜなら、権利者が多数いるため、それら全員の判子がもらえないと手続が進められないことが多いためです。そのため、こういったケースでは相続放棄がベターなこともあります。

 他方で、売れば1000万近くする不動産があるのに、「ゴミ屋敷だから…」「縁を切ったから」「縁遠いから」などの理由で安易に相続放棄を行って、後で、もったいないことをしたというケースもあります。

 相続放棄を行うか否かは、これらを踏まえて、迅速にかつ慎重に検討・判断する必要があります。

新制度(お金を払って土地を国に返す制度?)を利用する

引取見込み★★☆☆☆管理・処分に手間と費用が掛かる土地は対象外
費用の安さ★★☆☆☆原則20万円の負担金と審査手数料を納める必要がある。
専門家に依頼する場合は専門家報酬も必要。
手間の少なさ★★☆☆☆資料の収集が面倒。申請書も特殊な内容になる見通し。
引取りの時間★★☆☆☆法務局による現地調査等、審査に時間が掛かる可能性大。
相手の安心感★★★★★国が引き取り、国有地として管理するため安心感がある。

新聞やテレビで、いらない土地を国に返す制度ができたと聞いたけど、その制度は利用できないのかしら?

 現預金や収益不動産は相続したいけど、それ以外のいらない不動産は手放したいというニーズに答える制度が2021年に出来ました。

 制度のスタートは2023年(令和5年)4月からとなります。

 この制度は、管理や処分が難しい土地は引き取ってもらうことができなかったり、負担金として一定の金銭を国に納める必要があったりする等のハードルがあります。

 ただ、要件を満たせば国が土地を引き取ってくれるため、手放したい土地があるときはこの制度の利用を検討すべきです。 

 また、引き取り手が国ですので、「詐欺的業者だったらどうしよう・・・」「引き取り後に問題が生じて何かクレームを受けたらどうしよう・・・」等の心配はいらず、安心感があります。

 加えて、手放したい土地が農地(田や畑)の場合、この記事で説明した方法が使えない場合があります。相続土地国庫帰属制度の場合、農地であっても、審査さえクリアすれば、国は引き取ってくれます。こういった点も相続土地国庫帰属制度のメリットの一つです。

 >【Q&A】相続土地国庫帰属法を使うなら農地がオススメ?弁護士が解説

 なお、この制度については、次の記事をはじめ本サイトで詳細に解説しておりますので、各種解説記事をご参照ください。

最後に

 いかがでしたか?今回は、いらない土地を手放す方法を解説させていただきました。

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この記事を書いた弁護士

弁護士 荒井達也

群馬弁護士会所属。日弁連所有者不明土地WG幹事(2018-2022)、前橋市空家対策協議会委員を務める。著書『Q&A 令和3年民法・不動産登記法改正の要点と実務への影響』(重版5刷)等で相続土地国庫帰属制度を解説している。無料相談は私が直接対応いたします。

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