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【2023年版】知らないと損!負動産の処分方法5選【いらないボロ物件・実家・別荘地・市街化調整区域・田舎の土地あげます!放棄したい!】

この記事を書いた人

弁護士 荒井達也

群馬弁護士会所属。負動産問題に注力する弁護士。読売新聞などの全国紙からの取材対応や専門書の出版等を通じて相続土地国庫帰属制度や負動産の処分方法を解説している。

詳細はこちら→プロフィール詳細

目次

いらない土地あげます!知らないと損する!負動産の処分方法

負動産の問題に長年携わってきた弁護士の私が、親しい友人から負動産の処分について相談を受けた場合、迷わず以下の方法をお勧めします。

  1. 新制度「相続土地国庫帰属制度」で国に返す
  2. 相続放棄をする
  3. 引取料を払って業者に引きとってもらう
  4. インターネットを使って引き取り手を探す
  5. お隣さんに引き取ってもらう

どれが一番いい方法か?については、手放したい方の希望や土地の状況によって変わりますので一概に言えません。

ただ、誤解を恐れずに言うと、多少お金が掛かっても周りに迷惑を掛けず安心して土地を手放したい方には、「相続土地国庫帰属制度」をお勧めします。

他方で、少しでもお金を掛けずに手放したいという場合はこの記事を熟読して、自分にあった方法を考えてみてください。

なお、この記事を見た方は、当サイトへの無料相談(初回30分)を申し込めます。

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よくある悩み

負動産を放置すると、お子さん達には次のような問題が生じます。

  • 土砂災害等の被災時に莫大な賠償や復旧対応が必要になる。
  • 相続紛争(負動産の押し付け合い)の原因になる。
  • 資産全体が膨らみ相続税が発生・増加する。
  • 親が認知症で処分できなくなった(死ぬのを待っている)。
  • 固定資産税の支払が必要になる。
  • 定期的な管理(草刈り等)が必要になる(何十万も掛かる例も)。

また、土地の上に建物(空き家)が建っていると、次のような問題も生じます。

  • 建物が倒壊して近隣の方が死傷した場合に多額の賠償が必要になる。
  • 屋根が飛散して通行人が大怪我をした場合に多額の賠償が必要になる。
  • 浮浪者が住みついていて、死亡し、事故物件化する。
  • 空き巣、落書き、放火の被害にあう。
  • ネズミや虫のすみかになる。
  • 更地にしたら固定資産税が数倍に跳ね上がった。

こういった問題は、相続が発生するまで、目に見えにくいため、相続後にこういった問題が発覚すると、「親とは縁を切った。相続放棄をする。」とおっしゃる方もいらっしゃいます。

とりわけ、被災時の復旧対応や賠償問題は弁護士から見ても重大な問題です。自己破産しても責任が残る場合もあります。この点は以下で詳細を解説していますのでご興味がある方はご参照ください。

>土地が危険な持ち物である3つの理由【土地のリスクと法的責任とは?】

他方で、難しい不動産をきちんと整理して、残すべき不動産や財産だけを引き継ぐことができれば、どうでしょうか。

きっと、お子さんから「資産や先祖の思いを繋いでくれてありがとう。」と感謝してもらい、「自分も子どもたちに思いを残していきたい」と次の世代へに財産や思いを引き継いでくれるきっかけにもなります。

『相続土地国庫帰属制度』で国に土地を返す!

引取見込み★★★☆☆建物の解体など国の審査に合格するための準備が必要
農地(田、畑、牧場等)でも引取の対象になる。
費用の安さ★★☆☆☆原則20万円の負担金と審査手数料を納める必要がある。
専門家に依頼する場合は専門家報酬も必要
手間の少なさ★★★☆☆資料収集や申請書の作成が専門的で難しい。
ただし、専門家に依頼する場合は専門家が対応
引取りの時間★★★☆☆法務局による現地調査等、審査に時間が掛かる。
引き取り手を探す必要がない分、時間は掛からない。
相手の安心感★★★★★国が引き取り、国有地として管理するため安心感がある。
手放す側の損害賠償責任が法律で限定されている。

いらない不動産だけを手放したいというニーズに答える新制度「相続土地国庫帰属制度」が2023年(令和5年)4月からスタートします。

この制度は、国の審査に合格する必要がある点や負担金(原則20万円)を国に納める必要がある等のハードルがあるものの、相続した不要な土地を手放したいと思っていた方には、かなりの朗報です。

最大のメリット――安心感

この制度では、引き取るのが国ですので、買主を探す必要もなければ、詐欺的業者か心配する必要がありません。

また、引取後は国有地として適切に管理されるため、近隣からのクレームを心配する必要もありません。

むしろ、近隣の方も、国が法律に基づいて管理してくれる方が安心です。

この安心感こそが相続土地国庫帰属制度の最大のメリットです。

注意点――国の審査に合格する必要がある!お金も必要

他方で、この制度を利用して土地を国に引き取ってもらうためには、国の審査に合格する必要があります。

例えば、建物が建っている場合は更地にしないと審査に通りません。

また、農地を地元の農家さんにお貸ししている場合は、土地を返してもらう必要があります。

また、国に返還する際に負担金というお金(原則20万円)を納付する必要があります。

以上を踏まえると、多少との手間やお金を掛けてでも国に引き取って欲しいという場合は、相続土地国庫帰属制度の利用を検討することをおすすめします。

相続土地国庫帰属制度については、次の記事でアウトラインを解説しています(動画解説もあり)。

【2022年版】相続土地国庫帰属制度とは?いらない土地を国に返す制度?【来年4月開始!】

なお、この記事の読者限定で、無料相談(初回30分)を申し込めます。

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相続放棄で負動産・田舎の土地・先祖の土地を手放す

引取見込み★★★☆☆相続した財産のすべてについて権利がなくなる。
ただし,相続放棄者の管理義務が一定の場合に残る。
また,申請の期限が非常に短い(相続を知ってから3か月)
費用の安さ★★★★☆専門家に依頼した場合でも10万円以下で済むことが多い。
手間の少なさ★★☆☆☆戸籍等の必要書類の収集が面倒
申請書も特殊な内容で素人が作成するのは簡単ではない。
引取りの時間★★★☆☆申請が問題なければ、申請から数週間程度で手続が完了する。
相手の安心感★★★★☆他の相続人や次順位の相続人(兄弟・甥姪)に負担が移る。
他に相続人がいない場合は最終的には国に帰属する。

相続した遺産を見ても、資産らしいものがなく、負担にしかならない『負動産』しかない場合は、そもそも相続を拒否するということが選択肢になります。いわゆる相続放棄と呼ばれるものです。

相続放棄を行えば、相続した不動産の権利を受け継がないことになります(ただし後述の管理責任には要注意)。

なお、お子さん全員が相続放棄をすると、相続権がご両親等に移ります。

ご両親等が既に亡くなっている場合は、ご兄弟に移ります。

ご兄弟が既になくなっている場合はそのお子さん(甥姪)に相続権が移ります。

相続放棄を行う場合は、相続権を次に取得する方にも配慮しないと、無用なトラブルを招くことになるので注意してください。

注意!より好み不可、手間が掛かる

相続放棄をすると、プラスの資産を含めてすべての遺産を受け取ることができなくなります。

現預金や収益不動産は相続したいけど、それ以外はいらないという場合には利用できません。

また、もう預金は相続人で分けてしまったという場合は、相続放棄ができません。

さらに、相続放棄の手続は、家庭裁判所に行って手続を行う必要があるのですが、戸籍謄本を漏れなく集めたり、申請書類を作成するのは簡単ではありません。

また、裁判所から照会書が来ますので、そちらへの対応も必要です。

死亡届と同じ感覚で気軽に考えると、失敗するので注意してください。

なお、あるあるの話として、「俺は相続放棄をした!」という方に話を聞くと、家庭裁判所の手続を行っておらず、単に遺産を受け取らなかったという場合があります。

これは相続放棄ではないため、もし負動産がその後に見つかった場合、正式な相続放棄を行っていない方は責任を負うことになります。

負動産・田舎の土地・先祖の土地を手放すことができない場合も

さらに、相続放棄は相続があったことを知った日から3か月以内に行う必要があるため、期限がかなりタイトといえます。

期限を過ぎている場合は、基本的に相続放棄ができなくなりますので、この点は最大限注意してください。

おススメする場合――たまたま相続した不動産がある場合

おススメするのは、①遠い親戚の相続人になっていた場合や②地方の山の一部を相続した場合です。

お子さんがいない方が亡くなると結果的に兄弟や甥姪が相続人になることがあります。

もっとも、甥姪からすれば、ほとんど会ったことがないし、自分が相続人になるなんて思っていなかったというケースも少なくありません。

こういった場合、相続人の方も相続に対する期待はないため、抵抗感なく相続放棄がしやすいといえます。

また、地方の山の一部を相続し、ある日、突然、お手紙をもらって相続人になったことを知るケースがあります。

具体的には、地籍調査、国土調査、登記所備付地図整備事業の調査などのお手紙が役所から送られてきて、相続人であったことを知ったというケースが典型的です。

実際にこのようなケースで相続放棄を行った事例を本サイトでも解説しています。

>【解決事例】相続放棄により見知らぬ土地を手放した事例

これらの場合、相続人が多数いるケースが多く、相続しても売却・放棄などが非常に困難です。

なぜなら、権利者が多数いるため、それら全員の判子がもらえないと手続が進められないことが多いためです。

そのため、こういったケースでは相続放棄がベターなこともあります。

意外な落とし穴!損するケースや管理責任が残るケース

他方で、「ゴミ屋敷だから…」「縁を切ったから」「縁遠いから」などの理由で安易に相続放棄を行ったところ、実は更地にして売れば何百万円ものお金が残ったのにというケースもあります。

私が知っているケースでは、ゴミ屋敷の解体費用を控除し、固定資産税の未納分を支払って600万以上のお金が手元に残ったというケースがあります。

そのケースでは相続人の資格があったお子さん達は相続放棄をしていたため、一円も受け取れませんでした。

また、相続放棄を行った場合でも、一定の条件下で管理義務・責任が残る場合があります。

この点について、次の記事で詳細を解説していますので、こちらをご覧ください。

>【いつから?】2021年民法相続法改正で相続放棄者の管理義務・責任(民法940条)が変わる!【2023/4/1から】

最後に、安心して相続放棄をしたいという方は、弁護士の無料相談(初回30分)を利用してみてください。

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引取業者に引きとってもらう――山林・原野・別荘地・田舎の土地をあげたい場合

引取見込み★★★★☆農地等の一部の土地を除き引き取ってもらえる可能性がある。
農地は農地法の規制により引取不可
費用の安さ★☆☆☆☆土地の状況次第で引取料が高額(100万円超)になる場合も少なくない。
手間の少なさ★★★★★引取業者が段取りを整えてくれるケースが多い。
引取りの時間★★★★★引取業者がスムーズに進めてくれるケースが多い。
相手の安心感★☆☆☆☆令和版の原野商法を行う詐欺的業者も存在する。
信頼できる業者か否かを判別するための明確な基準がない。

ポイント!お金を払う必要がある

近時、山林・原野や別荘地等などを中心に、いらない不動産を有料で引き取る不動産会社が増えてきています。

この引取サービスは、土地を手放す側が引き取り手に引取料・処分料を支払うという点が特徴です。

要するに、お金の流れが逆になるわけです。

引取サービスは、引取を行う会社側で様々手続の対応をしてくれるため、手放す側の手間が少ないというメリットがあります。

農地は対象外

他方で、農地(田や畑)は、多くの場合、引取業者による引取ができません。この点には注意が必要です。

このような引取サービスを行っている会社さんとしては、例えば、次のような会社さんがあります。

引取業を行っている会社の一例

○株式会社KLC https://klc1809.com/services-property/

なお、KLCの社長にインタビューを行った際の記事を別途アップしていますので、興味がある方はこちらもご覧ください。

●いらない土地の引取業者に弁護士が根掘り葉掘り聞いてみた

注意!不動産の引取業者の中には、詐欺業者も!

なお、不動産の引取業者の中には、次のような悪質な詐欺的業者もいるため、こういったサービスを利用する際は信用できる会社か慎重にご検討ください。

【国民生活センターへの相談事例】

相続した山林を手放したいと思っていたところ、業者から「買いたい」と電話勧誘を受け、喫茶店で会った。そこで土地売却の契約書面にサインし、手数料と言われ18万円を支払った。その際、「別の山林を担保として差し出す」という話を受けた。しかし、後日契約書を見たところ、売却と併せて別の山林を買う契約になっていた。話が違うので取り消したい。

国民生活センター相談情報部「より巧妙・深刻化する『原野商法の二次被害』の現状」
https://www.kokusen.go.jp/pdf_dl/wko/wko-201806.pdf

最後に、引取業者との交渉や契約書の内容に不安があるという方は、弁護士の無料相談(初回30分)を利用してみてください。

ただし、無料相談は予告なく終了することがあります。

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インターネットを使って引き取り手を探す

引取見込み★★★★☆全国の人を相手にできるため、ある程度の成約が見込める。
特に近時、負動産特化のサイトが増えている。
費用の安さ★★★★☆仲介手数料などは掛かることが多いが、高額な費用は発生しない。
なお、売買代金は土地次第では割安になる場合も。
手間の少なさ★★☆☆☆買取候補者(個人や業者)とのやりとりに手間が掛かる。応募が殺到した場合は顕著。
インターネットでのやりとりになるため、ネットが苦手な場合は大変。
引取りの時間★★☆☆☆サイトに掲載してから候補者が現れるまで時間が掛かるケースも
相手の安心感★★★☆☆インターネット越しで知り合っただけで、信用できない場合も。
候補者と自分でやり取りした相手であり、多少とも安心感はある。

次に、インターネットを使って引き取り手を探すという方法もオススメできます。

とりわけ、地方の土地の場合、不動産業者から取扱いを拒否されたり、そもそも、その地域に不動産業者がなかったりする場合がありますので、そういった場合はこの方法がおすすめしやすいです。

そのようなご意見が多いのですが、実は、以下ご紹介するサイトは閲覧者も多く、「こんな土地が売れるはずがない!と思っていたが、売れてビックリした」という声が多いと聞いています。

○家いちば  https://www.ieichiba.com/

○フィールドマッチング https://fieldmatching.com/ 

○みんなの0円物件 https://zero.estate/

○山いちば https://yamaichiba.com/

以下簡単に紹介させていただきます。

家いちばーー先祖から相続した田舎の土地・ボロ物件を信頼できる方に譲りたい!

https://www.ieichiba.com/

まず、「家いちば」は、この手のマッチングサイトの先駆者で、実績もあるため、悩む場合はおススメです。

特に、納得感を重視する方――相続した土地を手放すのは気が引けるところがあり、多少手間暇が掛かっても信頼できる人に譲りたいという方――にはおススメです。

なぜなら、家いちばの仕組みでは、最初の交渉段階で不動産業者が入らないため、売り手と買い手の密なコミュニケーションが行われます。

このコミュニケーションの中で、買い手になる方が信頼に値する方か十分に吟味することができます。

ゆえに、この人だったら譲ってもよいという方にめぐり逢いやすいといえるのです。

また、家いちば運営事務局のサポートが手厚い点もおススメできる点です。

なお、家いちばの代表取締役社長が「空き家幸福論」という書籍も出版されています。

加えて、家いちばさんへのインタビュー動画も先日公開されましたので、こちらもご覧ください!

フィールドマッチングーー地方の山林をはじめ遊休地や田舎の土地の売買のためのサイト

https://fieldmatching.com/

「フィールドマッチング」は最近出来たばかりのサイトではありますが、負動産に詳しい引取業者さんが運営されているので、ほとんど価値がつかない不動産ーーとりわけ山林等ーーをお持ちの方にもおススメできます。

また、出品作業が面倒な方向け「出品代行サービス」や個人間取引が不安な方向け「取引支援サービス」などのオプションサービスも充実しています。

多少お金は掛かっても、手間なく土地を手放したいという方にはオススメできます。

なお、フィールドマッチングは、YouTubeチャンネルでも精力的に発信されています。

社長のお人柄もよくわかりますので、興味がある方は、YouTubeもご参照ください。

みんなの0円物件ーー0円だから後腐れない

https://zero.estate/

「みんなの0円物件」は、あらかじめ引渡金額0円と決まっている点が特徴です。

0円で引き渡すため、手放す方は一切責任を負わないという契約条件で引き渡すことも可能です。

引き受け手から見ても、0円で引き受けた物件について売主(元所有者)に責任追及することは法的にも心理的にも、かなりのハードルがあります。

そのため、将来トラブルになりにくいともいわれています。

なお、不動産取引に不慣れな方向けの有料サポートもあります。

「とにかく土地を手放したいけど、不慣れな不動産の手続に手間暇は掛けたくない」という方にはおススメです。

山いちばーー相続した広い田舎の山をあげたい!という方におすすめ

https://yamaichiba.com/

山いちば』は日本全国にある山林の売買や仲介を行っている会社さんで、不動産業者が扱ってくれない山林を売却することができるサイトです。

ただし、山林の場合、境界未確定や接道条件等の立地条件次第で、値段がつかないことも少なくないため、1ha(10000㎡)程度の山林でないと、取り扱いが難しいことがあります。

逆にいえば、1ha(10000㎡)前後の山林を相続した場合は、一度相談していただくとよいかもしれません。

実際に、1ha未満の山でも実際に成約した事例があります。

私も以前、1ha近くの山林の売却についてご相談したところ、とんとん拍子で話が進み、十数万円の値がついたことがあります。

なお、相談する際はあらかじめ役所に問い合わせて「林班図」という書類を取り寄せていただくと話がスムーズです。

最後に、ここまで読んで「山いちばさんや購入希望者とのやりとりが不安、契約書のアドバイスがほしい」という方は、弁護士の無料相談(初回30分)を利用してみてください。

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お隣さんに引き取ってもらう

引取見込み★★★★☆「隣の土地は借金してでも買え」という格言あり
宅地や農地であれば、引取で隣地の価値が上がるため見込あり
費用の安さ★★★☆☆仲介手数料等が掛からない分、費用は掛かりにくい。
ただし、土地次第では割安で売る必要も。
手間の少なさ★★★☆☆候補者探しの手間は少ない。
ただし、手紙の送付、契約交渉、契約書の準備、登記手続等の手配が必要
引取りの時間★★★☆☆お隣さんが対象土地に詳しい可能性があり、スムーズに進む可能性有
山林等の場合、お隣さん自身も詳しくないことがある。
相手の安心感★★★☆☆お隣さんが現地の方であれば、ある程度の安心感はある。
山林等の場合、お隣さん自身も詳しくなく不安が残ることも。

お隣さんが引き取るメリット

最小限の費用で土地を手放すことができる可能性が高い点がメリットといえます。

他方で、自分でお隣さんなどにアプローチする必要があるため、手間や時間が掛かるというデメリットがあります。

「隣の土地は借金をしてでも買え」という格言があるくらいですから、売却が難しい土地でも、意外とお隣さんが購入してくださることがあります。

例えば、お隣さんであれば、駐車場にしたり、家を増築したり、曖昧だった境界の問題がなくなったり、自身の土地も売りやすくなったり、様々なメリットが生じます。

また、お隣さんではなくても、先代と付き合いがあったご近所の方が「駐車場にでもしようか」ということで購入してくださることもあります(※)。

※この辺の詳細は、田中裕治「本当はいらない不動産をうま~く処理する!とっておきの11の方法」(ファストブック)もご参照ください。

実際、私が相談を受けたケースでも、不動産会社が手を焼いていた相続物件について、思い切って、面識はないお隣さん(60代くらい)に連絡したところ、すんなり買い取ってくださったケースもあります。

お隣さんへの手紙の文案

お隣さんやご近所さんと面識がないと、なかなかアプローチが難しいと思います。

そういった場合でも、丁寧にお手紙を送って話合いをすれば土地を引き取ってくれる可能性はあります。

確かに、会ったこともない方にいきなりお手紙を送るのは勇気がいりますよね。

そこで、私の方で、お隣さんへの手紙の文案を検討させていただきました。

相続した土地のお隣さんに土地を買ってもらうための手紙の文案

隣の土地の所有者の調べ方

固定資産税の課税通知書等で、自分が所有している土地の所在・地番を確認し、法務局で公図を取得すると、お隣の地番がわかります。その地番について、登記簿を取得すると、お隣さんがわかります。

この点の詳細は、次の記事で解説しています。

相続した土地のお隣さんの調べ方

ちなみに、農地(田・畑)の場合は、市役所の農業委員会というところに、売却のあっせんをお願いすると、近所で農業をされている方を探してくださり、農地の売却を進めてくださります。

私も実際にお願いしたいことがあるのですが、あっという間に農業委員会の農業委員の方が農地の買い手を見つけてくれました。気になる方は「<市町村名> 農業委員会」で検索して、問い合わせをしてみてください。

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まとめ

今回は、負動産の処分方法について以下の方法を解説しました。

  1. 新制度「相続土地国庫帰属制度」で国に返す
  2. 相続放棄をする
  3. 引取料を払って業者に引きとってもらう
  4. インターネットを使って引き取り手を探す
  5. お隣さんに引き取ってもらう

どれが一番いい方法か?については、手放したい方の希望や土地の状況によって変わりますので一概に言えません。

ただ、誤解を恐れずに言うと、多少お金が掛かっても周りに迷惑を掛けず安心して土地を手放したい方には、「相続土地国庫帰属制度」をお勧めします。

他方で、少しでもお金を掛けずに手放したいという場合はこの記事を熟読して、自分にあった方法を考えてみてください。

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