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相続土地国庫帰属制度の条件!どんな土地が対象?

目次

引取不可のブラックリストがある!

国は、相続土地国庫帰属法のブラックリストに該当する土地を引取りません。

このブラックリストには、次の2種類があります。

  1. 申請すらできない土地のリスト(門前払いとなるもの)
  2. 申請はできるけど、状況によって手放すことができない土地

それぞれ詳細を見ていきましょう。

ブラックリスト一覧

申請すらできない土地(門前払いとなるもの)

  1. 建物がある土地(更地じゃないとダメ!)
  2. 担保権(例:抵当権)や賃借権等がある土地
  3. 地元住民等が利用する土地(通路、墓地、境内地、水路等)
  4. 土壌汚染地
  5. 境界不明地・相続未登記地等の権利関係が曖昧な土地

申請はできるけど、状況によって手放すことができない土地

  1. 管理困難な崖地
  2. 管理処分困難な残置物(例:放置自動車、樹木等)がある土地
  3. 管理処分困難な埋設物(例:埋蔵文化財、ガラ、廃棄物)がある土地
  4. 公道までの通路がない土地等
  5. その他(災害・獣害危険区域、賦課金が必要な土地改良区等)

動画で学びたい方向けに

 今回の記事に関しては、動画でも解説したことがありますので、ご興味がある方はこちらをご覧ください。

申請すらできない土地(門前払いとなるもの)

建物がある土地

建物があるとダメな理由

まず、建物がある土地は申請ができないとされています。

建物は、一般に管理コストが土地以上に高額です。

老朽化すると、管理に要する費用や労力が更に増加するだけでなく、最終的には建替えや取壊しが必要になります。

このように建物は通常の管理・処分に多大な費用・労力を要することが明らかです。

そのため、建物が存在する土地は、承認申請をすることができないこととされています。

どこからが「建物」?

なお、ここでいう「建物」については、具体的な定義は定められていません。

ただ、一般的に法律的な意味での「建物」とは、土地にしっかり定着している物であって、かつ、目的からみて使用のための構造部分が出来上がったものをいいます(舟橋諄一他編『新版注釈民法(6) 補訂版』(有斐閣、2009年)279頁)。

もう少し具体的に言うと、住宅については、床や天井ができていなくても、ある程度の屋根があり、荒壁を塗り終えた段階であれば、建物といえます(大審院昭和10年10月1日判決民集14巻1671号)。

他方で、住宅でも、単に材木の組み立てが済んで、雨がしのぎる程度に屋根葺きを終えた程度で、荒壁の仕事に着手したかどうかも明確でない状態では、建物とはいえないこともあります(大判昭8・3・24民集12・490)。

また、工場については、床がなくとも建物となる場合があります(前掲大審院昭和10年10月1日)。

このように、建物になるかどうかは、建物の主たる用途も判定基準となります。

相続土地国庫帰属制度における「建物」についても、同様の基準で判断される可能性があります。

また、建物は管理が大変という趣旨から考えると、より厳しい基準で建物かどうかが判断される可能性があります。

なお、建物ではなく、単なる工作物だと判断された場合でも、その工作物が土地の通常の管理又は処分を阻害している場合は、別のブラックリストに該当し、制度が利用でない点は要注意です。

ケーススタディ:山小屋や廃屋がある場合

では、山小屋や廃屋がある山林については、どうでしょうか?

また、その山小屋や廃屋が老朽化し、建物とはいえない状態になっている場合はどうでしょうか?

結論としては、山小屋や廃屋は、基本的に建物といえるため、この制度の利用はできません。

他方で、山小屋や廃屋の屋根が崩れたりするなどして、もはや「建物」とはいえない状態になっている場合、上記の「建物の存する土地」には該当しません。

もっとも、建物でなくなったとしても、土地の「工作物」に該当する可能性が高いといえます。

この点について、土地上に工作物があったとしても、直ちに相続土地国庫帰属制度が利用できなくなるわけではありませんが、その工作物が土地の通常の管理又は処分を阻害している場合は、制度が利用できません(法5条1項2号参照)。

なお、この点については、国会審議において次のようなやりとりなされています。

○川合孝典議員
 土地所有権の国庫への帰属に関する法律のこの二条三項に定める国庫帰属の要件、幾つかある要件の中で、建物の存在する土地というものが帰属させられない土地の要件に一つ掲げられていますが、これは廃屋なんかも含まれるわけでしょうか。
○小出政府法務省民事局長(当時)
 委員御指摘のいわゆる廃屋につきましては、それがいまだ建物としての状態を保っている場合には二条三項一号の建物の存ずる土地に該当することになり、屋根が崩落するなどしてもはや建物とは言えなくなっている場合には、通常は第五条第一項第二号の土地の通常の管理又は処分を阻害する工作物が地上に存する土地に該当することになるものと考えられまして、いずれにしても、国庫帰属の要件を満たさないことになるものと考えられるところでございます。


第204回国会 参議院 法務委員会 第7号 令和3年4月13日
https://www.shugiin.go.jp/internet/itdb_kaigiroku.nsf/html/kaigiroku/000420420210324007.htm

以上を踏まえると、山小屋や廃屋がある山林を手放したい場合は、まず、その山小屋や廃屋が建物といえるかを検討する必要があります。

仮に建物といえる場合は、建物を解体する必要があります。

他方で、建物ではない場合(工作物に該当する場合)は土地の管理を阻害するかを検討する必要があります。

もし管理を阻害する工作物であれば、取り壊す必要があります。

なお、山小屋等を近隣の土地所有者の方に引き取ってもらうことができるのであれば、山小屋等がある部分を分筆し、切り離したうえで山小屋等がない部分だけ国庫帰属の申請を行うことも選択肢になるでしょう。

担保権や使用収益権が設定されている土地

次に、担保権や使用収益権が設定されている土地も引き取りの対象外です。

担保権というと、抵当権、質権、先取特権等があります。

また、いわゆる譲渡担保権(所有権を担保目的で移すもの)についても、担保権に該当します。

使用収益権というと、賃借権、地上権等があります。農地を貸している場合等は賃借権が設定されているということになります。

なお、登記がされているか否かにかかわらず、これらの権利が設定されていることが発覚した場合は引き取りの対象外になります。

他人の利用が予定されている土地

次に、通路(私道など)のように現に土地所有者以外の者により使用されており、今後もその使用が予定されている土地や、現に使用されてはいなくても、将来的に他人の使用が予定されている土地についても引き取りの対象外です。

このような土地を国が引き取ると、その管理に当たって使用者等との調整が必要であるなど、通常の管理・処分に多大な費用・労力を要するが明らかだからです。

なお、「他人による使用が予定される土地」の具体例としては、以下の土地があります。

  1. 道路法上の道路など法令により他人による使用が予定される土地
  2. 現に通路の用に供されている土地
  3. 墓地
  4. 境内地(けいだいち※ざっくりいうとお寺の土地等)
  5. 水道用地、用悪水路又はため池として現在使用されている土地

なお、こちらについては、次の記事でも詳細を解説しています。

 >【速報】原則20万で土地を国に?相続土地国庫帰属法政令公表!【弁護士が徹底解説】

土壌汚染されている土地

次に土壌汚染されている土地についても引き取りが認められません。

具体的な基準は、土壌汚染対策法における環境省令で定める基準と同様のものにすることが想定されています。

土壌汚染がある土地は、管理・処分に制約があり、汚染の除去のために多大な費用がかかります。

加えて、状況によっては周囲に害悪を発生させるおそれもあります。

そこで、土壌汚染がされている土地については、引き取りの対象外とされました。

なお、土壌汚染の有無は、申請者や自治体等へのヒアリング等で申請地の過去の用途(例:過去に工場があった等)を確認し、判断されます。

そのうえで、土壌汚染の可能性がある場合は、申請の際に土壌汚染調査が求められることになります。

境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地

「境界が明らかでない土地」についても引取の対象外です。

典型的には隣地所有者との間で境界の認識が一致しない場合が挙げられます。

また、申請者以外にその土地の所有権を主張する者がいる土地についても引取の対象外です。

こういった土地は、国が管理するうえで支障が生じることが明らかですので、引き取りの対象外とされました。

申請はできるけど、状況によって手放すことができない土地

一定の勾配・高さの崖があって、管理に多大な費用・労力がかかる土地

次に、崖地がある場合、状況によって引き取りが認められないことになっています。

崖がある土地は、安全対策等の管理コストがかさむおそれが類型的に高く、これを国庫に帰属させることは財政負担の観点から相当でないからです。

他方で、例えば、周囲に人家が存在せず、天災等により崖崩れが発生したとしても周囲の土地の損害発生の可能性が低いような土地については、引取の対象になりえます。

なお、崖地の基準は政令で定められることになっているのですが、こちらについては次の記事をご覧ください。

 >【速報】原則20万で土地を国に?相続土地国庫帰属法政令公表!【弁護士が徹底解説】

ちなみに、もし国が引き取りを拒否した場合でも、危険な崖については、急傾斜地法等で行政が対応することがありますので、必要に応じて行政にも相談してみてください。

土地の管理・処分を阻害する有体物(例:放置自動車、樹木等)が地上にある土地

工作物、車両、樹木等が地上に存在している土地はについても、状況によって引き取りの対象外です。

例えば、果樹園の樹木については、一般的に、放置しておくと鳥や獣や病害虫の被害の要因となる関係で、定期的に枝の剪定や農薬の散布などの作業が必要になるため、こういった土地は引取の対象外になる可能性が高いといえます。国庫帰属の対象外になることが想定されます。

他方で、森林において樹木があるのはむしろ通常ですので、安全性に問題のない土留めや柵がある場合などには、引取が認められることがあります。

土地の管理・処分のために除去しなければいけない地下埋設物(例:埋蔵文化財)がある土地

 地下にいわゆる埋設物等の有体物がある土地についても、状況次第で引取不可になります。

 こういった土地は、その管理・処分に制約が生じ、その撤去のために多大な費用がかかる上に、場合によっては周囲に害悪を発生させるおそれがあるためです。

 他方で、例えば広大な土地の片隅に存する配管のように、土地の管理・処分に支障がない物であれば、除去しなくても特に問題はないため、こういった場合は引き取りが認められる場合があります。

 なお、埋設物の有無の判断方法ですが、申請地の過去の用途の履歴について、申請者の認識や地方公共団体が保有している情報等を調査することにより、判断することが想定されています。そのうえで、埋設物の可能性がある場合は、申請の際にボーリング調査が求められることになります。

隣接する土地の所有者等との争訟によらなければ管理・処分ができない土地

 不法占拠者がいる土地のように、隣地の所有者その他の者との争訟によらなければ通常の管理又は処分を行うことができない土地も、状況によっては引取の対象外です。

 こういった土地は、管理を行う上で障害が生ずるおそれが高いからです。

 こちらの具体的な内容については、別途、政令で定めることとされているのですが、詳細は次の記事をご覧ください。

 >【速報】原則20万で土地を国に?相続土地国庫帰属法政令公表!【弁護士が徹底解説】

その他、通常の管理・処分に当たって過分な費用・労力がかかる土地

 最後に、共益費等の支払を要する土地や森林の伐採後に植栽等の造林が行われていない土地についても引取の対象外です。

 こちらの具体的な内容については、別途、政令で定めることとされているのですが、詳細は次の記事をご覧ください。

 >【速報】原則20万で土地を国に?相続土地国庫帰属法政令公表!【弁護士が徹底解説】

最後に

 いかがでしたか?今回は、 相続土地国庫帰属制度と隣接制度の違いについて解説しました。 

 もし、この記事が「わかりやすい」「勉強になった」と思った方はSNS等で共有していただけると、とてもうれしいです。

 なお、この制度の全体像については、次の記事で解説していますので興味がある方はぜひご覧ください。

 【いつから?】令和5年4月開始!相続土地国庫帰属制度とは何か?【いらない土地を国に返す制度!?】

 

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この記事を書いた人

弁護士 荒井達也

群馬弁護士会所属。負動産問題に注力する弁護士。読売新聞などの全国紙からの取材対応や専門書の出版等を通じて相続土地国庫帰属制度や負動産の処分方法を解説している。

詳細はこちら→プロフィール詳細

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